Co w Prawie Piszczy | Upadłość dewelopera nie przekreśla szansy na „własne M”
8337
post-template-default,single,single-post,postid-8337,single-format-standard,cookies-not-set,ajax_fade,page_not_loaded,,wpb-js-composer js-comp-ver-5.4.4,vc_responsive

Upadłość dewelopera nie przekreśla szansy na „własne M”

Deweloper, jak każdy przedsiębiorca funkcjonujący na rynku, posiada zdolność upadłościową. W przypadku, gdy popadnie w stan niewypłacalności, zachodzi przesłanka do ogłoszenia jego upadłości. Stale napływające z rynku informacje na temat wzrostu upadłości wśród firm z różnych branży, w tym deweloperskich, skłania do pochylenia się nad zagadnieniem wpływu upadłości dewelopera na realizację przedsięwzięcia deweloperskiego.

Ustawa prawo upadłościowe zawiera odrębną regulację poświęconą upadłości deweloperów. Podstawowym celem tego rodzaju postępowania upadłościowego, wyrażonym wprost w ustawie jest ochrona wierzycieli – nabywców lokali.

W praktyce, jeśli dojdzie do upadłości dewelopera, dla inwestycji, które są w trakcie realizacji, ustawa przewiduje następujące rozwiązania:

  1. Kontynuowanie przedsięwzięcia przez syndyka zmierzające do jego dokończenia,
  2. Przejęcie przedsięwzięcia i kontynuowanie go przez nabywcę nieruchomości,
  3. Zawarcie układu w celu kontynuowania przedsięwzięcia,
  4. Likwidacja nieruchomości, na której deweloper prowadzi przedsięwzięcie i zaspokojenie nabywców w formie pieniężnej.

 

Kontynuowanie przedsięwzięcia przez syndyka

Kluczowe znaczenie ma fakt, że ogłoszenie upadłości dewelopera nie stoi na przeszkodzie dalszemu prowadzeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, gdy przemawiają za tym racjonalne względy, w szczególności jest to uzasadnione ekonomicznie i istnieją szanse na jego ukończenie. Dalsze kontynuowanie przedsięwzięcia deweloperskiego przez syndyka uzależnione jest jednak od uzyskania zgody sędziego-komisarza. Warto pamiętać, że każdy uczestnik postępowania, a zatem również nabywca – strona umowy zawartej z deweloperem, może wystąpić do sędziego-komisarza z wnioskiem o wydanie stosownej zgody. Sędzia-komisarz nie jest jednak związany takim wnioskiem.

Dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego przez syndyka pociąga za sobą istotne konsekwencje:

  • zarówno nabywca, jak i syndyk nie mogą odstąpić od zawartej uprzednio umowy deweloperskiej. Po ogłoszeniu upadłości umowa zawarta z deweloperem jest ważna i łączy strony,
  • nabywcy przysługuje roszczenie o przeniesienie własności lokalu, nie jest ono zatem zaspokajane w formie pieniężnej,
  • nabycie lokalu nie wywiera skutków tzw. sprzedaży egzekucyjnej – w przypadku przeniesienia na nabywcę własności lokalu nie jest ona wolna od obciążeń, nabywca lokalu odpowiada za wierzytelności zabezpieczone hipotecznie na nieruchomości, której częścią jest jego lokal.

 

Kontynuacja przedsięwzięcia deweloperskiego przez innego przedsiębiorcę

Do realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego może dojść także w następstwie sprzedaży przez syndyka nieruchomości, na której prowadzona jest ta inwestycja innemu deweloperowi. Do dokonania sprzedaży konieczne jest uzyskanie zgody sędziego-komisarza. W takim wypadku za zobowiązania wynikające z umów deweloperskich, w szczególności zobowiązania do przeniesienia prawa własności ponoszą odpowiedzialność solidarnie przedsiębiorca nabywający nieruchomość oraz upadły deweloper.

Praktyczne znaczenie ma to, że jakkolwiek upadły deweloper w dalszym ciągu pozostaje podmiotem odpowiedzialnym, zobowiązania wynikające z umów deweloperskich nie podlegają zaspokojeniu z masy upadłości. Oznacza to, że przeciwko upadłemu deweloperowi dopuszczalne jest kierowanie roszczeń o wykonanie takich zobowiązań dopiero po zakończeniu lub umorzeniu postępowania upadłościowego Natomiast wspomniane ograniczenie nie ma zastosowania do nabywcy nieruchomości, który kontynuuje inwestycję – roszczenia przeciwko niemu mogą być kierowane pomimo tego, że postępowanie upadłościowe jeszcze nie zostało zakończone.

 

Zawarcie układu

Prawo upadłościowe przewiduje również możliwość kontynuowania przedsięwzięcia deweloperskiego na mocy układu zawartego w toku postępowania. Z propozycją zawarcia układu może wystąpić grupa nabywców w liczbie odpowiadającej co najmniej 20% liczby nabywców w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego. Termin na zgłoszenie propozycji wynosi 30 dni od dnia ogłoszenia upadłości. Postanowienia układu, w przypadku jego zawarcia, określają warunki kontynuacji inwestycji i sposoby jej finansowania. Przykładowo układ może przewidywać wpłacenie dopłat przez wszystkich albo niektórych nabywców i zaspokojenie ich przez przeniesienie własności lokali bądź sprzedaż.

 

Zaprzestanie prowadzenia przedsięwzięcia

Jeżeli w toku postępowania upadłościowego pojawi się podstawa do przyjęcia, że dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego nie jest uzasadnione racjonalnymi względami, sędzia-komisarz na wniosek syndyka udziela zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia Inwestycji. W związku z tym, że zezwolenie na zaprzestanie może zostać wydane wyłącznie na wniosek syndyka, uprawnienie to nie przysługuje nabywcy – stronie umowy zawartej z deweloperem.

W przypadku uprawomocnienia się postanowienia o zaprzestaniu prowadzenia przedsięwzięcia:

  • roszczenia nabywców o przeniesienie własności lokalu zamieniają się z mocy prawa w roszczenia pieniężne,
  • dochodzi do rozwiązania z mocy prawa umów deweloperskich,
  • w przypadku, gdy formą zabezpieczenia wykonania umów są rachunki powiernicze zamknięte lub otwarte, syndyk informuje bank o uprawomocnieniu się postanowienia i składa dyspozycję zwrotu środków znajdujących się na rachunku nabywcom.

 

Podjęcie decyzji o likwidacji nieruchomości, na której deweloper prowadził przedsiębiorstwo oznacza, że umowa deweloperska nie zostanie zrealizowana. W konsekwencji podejmowane w toku postępowania czynności będą zmierzały do sprzedaży nieruchomości, na której prowadzono przedsięwzięcie. Pozyskane ze sprzedaży sumy zostaną przeznaczone m. in. na zaspokojenie roszczeń wierzycieli według zasad określonych w prawie upadłościowym.

 

***

Przepisy prawa upadłościowego zawierają instrumenty umożliwiające dokończenie inwestycji pomimo ogłoszenia upadłości dotychczasowego dewelopera. Tym samym istnieje szansa, że cel z umów zawartych z upadłym deweloperem zostanie zrealizowany – tj. na nabywców zostanie przeniesiona własność lokali.

Powodzenie przedsięwzięcia niejednokrotnie będzie jednak zależało od odpowiedniej współpracy na linii upadły – syndyk – wierzyciele. Stąd tak ważna jest świadomość instrumentów, jakie daje aktualnie obowiązujące prawo upadłościowe.

Autor: Zbigniew Drabik

CONSULTANT / LEGAL DEPARTMENT

zbigniew.drabik@olesinski.com

Zaproponuj znajomym
Brak komentarzy.

skomentuj