Umowy rezerwacyjne do regulacji

Po dłuższej przerwie rząd powrócił do prac nad projektem nowelizacji do ustawy deweloperskiej (a konkretnie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego), zgłoszonej przez Prezesa UOKIK w połowie 2018 roku. Wśród nowości, które zdaniem pomysłodawców mają zapewnić lepszą ochronę nabywców mieszkań i większą przejrzystość na rynku,  mają się znaleźć regulacje dotyczące umów rezerwacyjnych – tym samym staną się one umowami nazwanymi.

 

Umowy rezerwacyjne – stan obecny

Na rynku funkcjonują umowy rezerwacyjne o różnym kształcie, oparte na zasadzie swobody umów.

Na podstawie umowy rezerwacyjnej deweloper zobowiązuje się zwykle względem rezerwującego, że przez określony czas nie sprzeda wybranego lokalu na rzecz innych klientów – w zamian za opłatę rezerwacyjną, której wysokość waha się między 300 a 20.000 zł (lub 5-10% wartości lokalu). W zależności od ustaleń stron, opłata rezerwacyjna może mieć zwrotny lub bezzwrotny charakter. W praktyce nie zdarza się, aby deweloper wpłacał otrzymane środki na rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego.

Umowy nazywane przez strony rezerwacyjnymi zawierają często zobowiązanie jednej lub obu stron do zawarcia umowy deweloperskiej. Są to de facto umowy przedwstępne do umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy deweloperskiej. Ważność takich umów może być często kwestionowana – chociażby z powodu niezachowania wymaganej formy aktu notarialnego. Do umowy zobowiązującej do zawarcia umowy deweloperskiej stosuje się bowiem wszystkie przepisy ustawy deweloperskiej, co w praktyce wyłącza jej jakąkolwiek praktyczną przydatność.

W praktyce często nie formalizuje się zawarcia  klasycznych umów rezerwacyjnych (niebędących umowami przedwstępnymi). Strony ograniczają się do ustnych ustaleń połączonych z zaznaczeniem rezerwacji w systemie informatycznym dewelopera.

Zdaniem UOKIK brak regulacji ustawowej w zakresie umowy rezerwacyjnej może stanowić potencjalne źródło zagrożenia interesów nabywcy, w tym ryzyko utraty środków wpłaconych tytułem opłaty rezerwacyjnej.

 

Co przyniesie nowelizacja ustawy deweloperskiej

Projekt nowelizacji jasno wskazuje, że umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem a rezerwującym, a jej przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia lokalu z oferty sprzedaży.

Umowa rezerwacyjna będzie musiała być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności i zawierać m.in.

  • określenie ceny, powierzchni i usytuowania lokalu,
  • określenie okresu rezerwacji, który uwzględniać ma czas potrzebny do uzyskania decyzji kredytowej przez rezerwującego,
  • wysokość opłaty rezerwacyjnej.

Co ciekawe, opłata rezerwacyjna ma być opcjonalna – strony będą mogły umówić się na rezerwację nieodpłatnie. Podstawową zasadą jest, że wysokość opłaty nie może przekroczyć 1% ceny lokalu.

Opłata rezerwacyjna będzie zwracana rezerwującym wyłącznie w sytuacji, gdy:

  • rezerwujący nie uzyskał kredytu lub promesy kredytowej,
  • deweloper (lub inny przedsiębiorca oferujący nabycie mieszkań) nie wykonał zobowiązania z umowy rezerwacyjnej – w praktyce – sprzedał lokal na rzecz innego nabywcy,
  • deweloper wprowadził zmiany do prospektu informacyjnego lub jego załączników bez powiadomienia rezerwującego.

Jeżeli zatem nabywca z innych przyczyn nie zdecyduje się na zakup zarezerwowanego lokalu – traci wpłacone środki.

Ponadto projekt przewiduje sankcję dla dewelopera w przypadku niewykonania zobowiązania z umowy rezerwacyjnej lub nieusunięcia wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nieprzystąpienia do podpisania umowy przenoszącej własność lokalu. W takim przypadku deweloper będzie zobowiązany zwrócić opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości.

Po zawarciu umowy deweloperskiej opłata rezerwacyjna ma być zaliczana na poczet ceny nabycia i dopiero wtedy przekazywana na rachunek powierniczy prowadzony dla danej inwestycji.

 

Nie wszyscy zadowoleni z nowej ustawy

Wobec nowelizacji ustawy deweloperskiej nie brakuje głosów krytyki – także w odniesieniu do przepisów dotyczących umowy rezerwacyjnej.

Zainteresowani zwracają uwagę, że projektowane przepisy mają na celu w zasadzie wyłącznie ograniczenie wysokości opłaty rezerwacyjnej, natomiast w pozostałym zakresie są one zbędne.

Umowy rezerwacyjne zawierane są na wczesnym etapie inwestycji, dlatego ich nadmierne sformalizowanie (w tym przede wszystkim obowiązek dołączania do umów rezerwacyjnych prospektu informacyjnego) nie jest wskazane.

Przeciwnicy nowelizacji twierdzą, że sformułowanie „umowa rezerwacyjna polega na czasowym wyłączeniu z oferty sprzedaży” lokalu jest mylące i zdaje się nie dotyczyć przedstawiania informacji handlowych o lokalu, a projektowane przepisy wprowadzają raczej prawo pierwszeństwa w zawarciu umowy sprzedaży dla rezerwującego.

Proponowana regulacja zmienia dotychczas stosowaną funkcję opłaty rezerwacyjnej. Opłata przestaje być wynagrodzeniem dla dewelopera za wyłączenie lokalu z oferowania go potencjalnym nabywcom, zmieniając się w swego rodzaju zaliczkę na poczet ceny lokalu. Jeżeli deweloper będzie musiał zwrócić opłatę rezerwacyjną, w przypadku uzyskania przez rezerwującego negatywnej decyzji kredytowej (co może występować całkiem często) – w praktyce nie uzyska żadnego świadczenia w zamian za rezerwację.

Autor: Maciej Król

MANAGER
RADCA PRAWNY

maciej.krol@olesinski.com

Więcej

Autor: Jerzy Róg

CONSULTANT
DZIAŁ PRAWNY

jerzy.rog@olesinski.com