20 sie Zmiany Prawa budowlanego – jaki wybór czeka inwestorów?

Już w maju 2019 roku w serii wpisów (część 1, część 2) informowaliśmy o projektowanych zmianach w Prawie budowlanym. Choć zgodnie z ówczesnymi zapowiedziami, zmiany miały wejść w życie do końca 2019 roku, ustawa nowelizująca przyjęta została w nieco zmienionym kształcie dopiero w bieżącym roku i zacznie obowiązywać od 19 września 2020 r.

Znaczenie zmian dla toczących się projektów inwestycyjnych

Inwestorzy, którzy nie wystąpili jeszcze o wydanie pozwolenia na budowę, powinni rozważyć za i przeciw procedowania na podstawie przepisów dotychczasowych i przepisów zmienionych.

Wniosek o pozwolenie na budowę złożony po wejściu w życie nowelizacji będzie podlegał, co do zasady, rozpoznaniu na podstawie nowych przepisów. Oznacza to, że projekt budowlany powinien odpowiadać nowym wymogom.

Nowelizacja zakłada przemodelowanie struktury projektu budowlanego. Dotychczas projekt budowlany składał się z projektu zagospodarowania działki / terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego. Po zmianach, w projekcie będzie musiała pojawić się jeszcze jedna część – projekt techniczny. Ma on obejmować przede wszystkim projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych, jak również charakterystykę energetyczną (dotychczasowa część projektu architektoniczno-budowlanego) oraz projektowane rozwiązania techniczne i materiałowe. Projekt techniczny można porównać do tzw. projektów wykonawczych, które sporządzane są dla potrzeb etapu wykonawczego. Aktualnie w sektorze prywatnym, nie istniał obowiązek sporządzania projektów wykonawczych, jednak w przypadku dużych inwestycji niemal zawsze są one stosowane w praktyce. Można zauważyć, że o ile aktualnie obowiązek stosowania się do projektu wykonawczego ma charakter zobowiązania umownego w relacji inwestor-wykonawca, o tyle projekt techniczny będzie korzystał dodatkowo z usankcjonowania w przepisach administracyjnych.

Co ważne – projekt techniczny nie podlega zatwierdzeniu przez organ wydający pozwolenie na budowę (badane są jedynie pozostałe części projektu budowlanego) – powinien więc zostać przygotowany przed rozpoczęciem robót. Nie oznacza to jednak, że zawsze musi być gotowy już na etapie występowania o pozwolenie na budowę. Może się to okazać konieczne, jeśli uwzględnione w nim rozwiązania podlegają uzgodnieniom z innymi organami i służbami (np. Państwowej Straży Pożarnej). Zmiana projektu technicznego nie wymaga uzyskania zmiany pozwolenia na budowę, a odstępstwa od projektu technicznego wymagają jedynie dokonania zmian przez głównego projektanta oraz  jego sprawdzenia.

Nowe prawo budowlane – czego powinni spodziewać się inwestorzy?

Nowy model projektu budowlanego nie oznacza jednak, że już przygotowane projekty budowlane należy zmienić.

Elastycznym rozwiązaniem jest umożliwienie inwestorowi wyboru trybu, w którym będzie toczyć się postępowanie. Nowelizacja zakłada, że przez 12 miesięcy od dnia wejścia w życie, do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę może zostać dołączony projekt budowlany sporządzony na podstawie dotychczasowych przepisów. W takim przypadku postępowanie w sprawie wydania pozwolenia na budowę oraz proces budowlany będą toczyć się na podstawie przepisów obowiązujących przed nowelizacją – jednak z istotnym wyjątkiem. Inwestorzy będą zobowiązani do przestrzegania nowych przepisów dotyczących odstępstw od projektu budowlanego, które doprecyzowują, co należy rozumieć poprzez istotne odstępstwo. Dotychczas przepisy budziły wiele wątpliwości, ponieważ ustawodawca bezpośrednio wskazywał, co nie jest istotnym odstępstwem. Po nowelizacji ciężar regulacji ma się odwrócić – przepisy będą stanowić, co należy rozumieć poprzez istotne odstępstwo. Od podlegania tej zmianie inwestor nie może się uchylić, nawet jeśli uzyska pozwolenie na budowę przed 19 września 2020 r.

Zasadniczym dylematem dla inwestorów i projektantów jest zatem wybór modelu projektu budowlanego, na podstawie którego inwestycja będzie realizowana. Istotne by pamiętać, że zmiana projektu nie musi być konieczna.

Nie są to jednak wszystkie zmiany, jakie przynosi nowelizacja ustawy o prawie budowlanym.  W najbliższym czasie na naszym blogu będziemy Państwa informować o kolejnych  praktycznych skutkach wprowadzanych zmian.