samowole budowlane

Zmiany Prawa budowlanego – nowe i stare samowole budowlane

Zgodnie z informacjami, które w sierpniu przekazywaliśmy na naszym blogu, 19 września 2020 r. wchodzi w życie duża nowelizacja prawa budowlanego. Przynosi ona zmiany dotyczące m. in.  postępowań związanych z samowolą budowlaną, wprowadzając uproszczony tryb legalizacji starych samowoli.

Czym jest samowola budowlana?

Najogólniej ujmując jest to budowa obiektu budowlanego bez wymaganego przez prawo pozwolenia lub zgłoszenia, a także budowa mimo wydania przez organy sprzeciwu po zgłoszeniu.

Samowola może dotyczyć zarówno obiektów w trakcie budowy, jak i tych istniejących – nawet od wielu lat. W praktyce nieraz zdarza się, że istniejący od dawna magazyn, warsztat lub przybudówka okazuje się samowolą budowlaną, bo na etapie jego stawiania ówczesny inwestor nie zadbał o stosowne pozwolenia. 

Postępowanie dotyczące samowoli budowlanej jest co do zasady wszczynane z urzędu, a jego konsekwencją może być nakaz rozbiórki obiektu budowlanego. Nowelizacja wskazuje, że nakaz ten będzie nakładany na inwestora, a jeżeli roboty budowlane zostały zakończone lub wykonanie postanowienia przez inwestora jest niemożliwe – obowiązki będą nakładane na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego. Jeżeli zatem samowola została popełniona wiele lat temu, rozbiórkę będzie musiał przeprowadzić aktualny właściciel obiektu. W tym zakresie nowelizacja doprecyzowuje dotychczasowe przepisy, które jako zobowiązanych do wykonania decyzji również wskazywały inwestora, właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego – nie precyzowały jednak konkretnie, do którego z nich decyzja ma być skierowana w danej sytuacji.

Postępowanie legalizacyjne po nowelizacji prawa budowlanego

Po nowelizacji będą istnieć trzy podstawowe tryby legalizacji samowoli budowlanej.

„Podstawowy” tryb postępowania istniał już w dotychczasowych przepisach, a nowelizacja tylko go uszczegóławia. Nowe przepisy przewidują, że w przypadku budowy, wobec której organ wydał postanowienie o jej wstrzymaniu w związku z samowolą – inwestor lub właściciel ma 30 dni na złożenie wniosku o jej legalizację. W dalszej kolejności organ wydaje postanowienie, w którym określa termin (nie krótszy niż 30 dni) na dostarczenie dokumentów legalizacyjnych, tj. m.in. zaświadczenia o zgodności budowy z MPZP / warunkami zabudowy, projektów: architektoniczno-budowlanego, zagospodarowania działki i technicznego czy oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Nowelizacja przewiduje przy tym, że zakończenie budowy nie uchyla możliwości wydania postanowienia o jej wstrzymaniu.

Jeśli inwestor spełni warunki, organ nakłada opłatę legalizacyjną, uzależnioną od wielkości obiektu budowlanego i jego rodzaju. Jeżeli wymogi nie zostaną spełnione, inwestor wycofa wniosek lub opłata legalizacyjna nie zostanie uiszczona – organ wyda decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części.

Do tej pory procedura pozwalająca na zalegalizowanie samowoli budowlanej wyglądała analogicznie. Dotychczas jednak minimalny czas na przedstawienie wymaganych dokumentów nie był określony ustawowo i wynikał jedynie z postanowienia organu (w związku z tym teoretycznie możliwe było, że wyznaczane inwestorowi lub właścicielowi terminy były krótkie i nie do dotrzymania). Ponadto organ określał listę dokumentów wymaganych do legalizacji (i termin na ich dostarczenie) już na etapie decyzji o wstrzymaniu budowy – tj. pierwszej decyzji, z której inwestor lub właściciel dowiadywał się, że zdaniem organu mamy do czynienia z samowolą budowlaną. W praktyce więc dzięki nowym przepisom inwestorzy lub właściciele mogą otrzymać więcej czasu na reakcję i zebranie dokumentów niezbędnych do legalizacji samowoli.

Stara samowola budowlana łatwiejsza do zalegalizowania

W odniesieniu do samowoli budowlanych starszych niż 20 lat będzie można przeprowadzić tzw. uproszczone postępowanie legalizacyjne. Główną zachętą do legalizacji starych obiektów ma być rezygnacja z opłaty legalizacyjnej.

Do tej pory możliwość uniknięcia opłaty legalizacyjnej istniała tylko dla obiektów budowlanych, których budowa została zakończona przed 1995 rokiem – tj. przed wejściem w życie ustawy Prawo budowlane z 1994 r. (w przypadku takich obiektów postępowanie toczy się w oparciu o ustawę z 1974 r., która nie przewidywała opłat legalizacyjnych). W odniesieniu do tych samowoli budowlanych, co do zasady nadal będzie się stosować przepisy poprzedniej ustawy, jednak na wniosek właściciela, organ będzie mógł przeprowadzić uproszczone postepowanie legalizacyjne na nowych przepisach.

Co istotne, w nowej, uproszczonej procedurze legalizacyjnej, organ nie będzie badał zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – będzie więc możliwe zalegalizowanie obiektów budowlanych, które nie są zgodne z obowiązującym MPZP. Ustawodawca wychodzi z założenia, że skoro nadzór budowlany, samorząd oraz sąsiedzi tolerowali dany obiekt przez 20 lat, to nie narusza on ładu przestrzennego i mimo jego niezgodności z MPZP, powinien on zostać zalegalizowany. Powyższe może być istotnym argumentem za wyborem nowej procedury dla niektórych samowoli sprzed 1995 roku, gdyż przepisy ustawy z 1974 r. nie pozwalały na legalizację obiektów znajdujących się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę.

Uproszczone postępowanie legalizacyjne będzie wszczynane przez organ nadzoru budowlanego z urzędu, właściciel obiektu będzie mógł też złożyć wniosek o zainicjowanie takiego postępowania. By zalegalizować samowolę, należy przedstawić m.in. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, geodezyjną inwentaryzację powykonawczą obiektu budowlanego oraz ekspertyzę techniczną wskazującą, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi. Jeżeli właściciel obiektu nie przedstawi wymaganych dokumentów, postępowanie może zakończyć się nakazem rozbiórki. Z kolei decyzja o legalizacji ma stanowić podstawę do użytkowania obiektu budowlanego – nie będzie w związku z tym konieczności ubiegania się odrębną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.

Uproszczonego postępowania legalizacyjnego nie będzie można przeprowadzić w stosunku do obiektów budowlanych, do których wydano decyzję o nakazie rozbiórki przed dniem wejścia w życie nowelizacji lub co do których wydano postanowienie o wstrzymaniu budowy zanim upłynął 20-letni termin i wszczęcie postępowania stało się możliwe. W tych przypadkach legalizacja będzie możliwa jedynie w „podstawowym” trybie, wymagającym m in. uiszczenia opłaty legalizacyjnej.

W przypadku starych samowoli budowlanych warto rozważyć samodzielne zainicjowanie takiego postępowania, bez czekania na ruch ze strony nadzoru budowlanego. Pozwoli to na dobre przygotowanie się do takiego postępowania, zebranie odpowiednich dokumentów i swobodne rozważenie, która procedura (uproszczona czy sprzed 1995 r.) będzie korzystniejsza. Ponadto zalegalizowanie samowoli budowlanej pozwoli uniknąć niepotrzebnych trudności w sytuacji, w której potrzebowalibyśmy zbyć nieruchomość, na której samowola się znajduje.

Autor: Piotr Olearczyk

SENIOR ASSOCIATE ADWOKAT piotr.olearczyk@olesinski.com Więcej