Zakaz handlu a czynsz najmu

Nowe ograniczenia w działalności obiektów handlowych, które zaczęły obowiązywać od 7 listopada spowodowały, że wśród przedsiębiorców dotkniętych obostrzeniami ponownie pojawiły się wątpliwości dotyczące konieczności opłacania czynszu najmu. Jakie przepisy obowiązują w obecnej sytuacji i czy istnieją podstawy, aby nie płacić czynszu w związku z zakazem prowadzenia handlu? Kogo obejmują? Na te pytania odpowiadamy w artykule.

Wstrzymanie zapłaty czynszu najmu

Zakaz handlu detalicznego wprowadzony został w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży lub świadczenia usług powyżej 2000 m2. Z zakazu wyłączone zostały niektóre sklepy, oferujące ściśle określony asortyment – o czym więcej pisaliśmy tutaj. W stosunku do pozostałych najemców, zastosowanie będzie miał zakaz prowadzenia handlu detalicznego. W związku z tym należy się zastanowić, czy zastosowanie będzie miał art. 15ze tzw. specustawy dot. COVID-19[1]. Przepis ten mówi o tym, że na czas obowiązywania zakazu prowadzenia działalności wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu i może być podstawą do wstrzymania się z zapłatą czynszu najmu w obiektach objętych zakazem działalności, za czas jego trwania.

Obecnie w rozporządzeniu mowa jest o tym, że „ustanawia się zakaz handlu detalicznego właścicielom lub najemcom powierzchni handlowej”. Specustawa z kolei mówi „o zakazie prowadzenia działalności” – w przypadku sklepów detalicznych można jednak twierdzić, że jest to praktycznie tożsame – z powodu zakazu najemcy nie mogą bowiem prowadzić swojej podstawowej działalności nastawionej na zysk, a jedyna aktywność w lokalu może obecnie ograniczać się do inwentaryzacji czy przygotowania zmiany wystroju. W zw. z tym twierdzenie, że zakaz prowadzenia handlu detalicznego oznacza zakaz prowadzenia działalności powodujący wygaszenie zobowiązań stron ma mocne podstawy.

Potencjalnie jednak ze strony wynajmujących może pojawić się argumentacja, że tak nie jest, ponieważ najemca może prowadzić w lokalu inną aktywność –  co w konsekwencji może doprowadzić do sporów sądowych na tym tle.

Warto też mieć na uwadze, że przepis art. 15ze specustawy pisany był wyraźnie pod sytuację wywołaną pierwszym lockdownem. Nie można wykluczyć, że w najbliższym czasie zostanie on znowelizowany – bieżące śledzenie kolejnych przepisów i dostosowywanie do nich swoich działań jest więc konieczne. Jeżeli do zmiany by nie doszło, to przy obecnym i ewentualnych kolejnych, nawet krótkotrwałych zamknięciach galerii handlowych zastosowanie miałby też art. 15ze ust. 2 specustawy – który po każdym zniesieniu zakazu mógłby prowadzić do wydłużenia najmu o dalsze 6 m-cy. Przy strategii stopniowego luzowania i ponawiania ograniczeń  w handlu mogłoby to doprowadzić do znacznego wydłużenia obowiązujących teraz umów.

W tym temacie dla dziennika „Rzeczpospolita” wypowiedział się departament komunikacji Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii. Wskazał, że „warunkiem „zwolnienia z czynszu” w okresie zakazu jest złożenie w terminie oferty przedłużenia umowy najmu na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Decyzja o złożeniu oferty jest zależna wyłącznie od woli najemcy. Po złożeniu oferty umowa zostanie automatycznie przedłużona. Możliwość skorzystania z rozwiązania przewidzianego w art. 15 ustawy Covid-19 może więc nastąpić więcej niż jeden raz w okresie epidemii czy stanu zagrożenia epidemicznego i aktualizuje się po każdym wprowadzeniu zakazu prowadzenia danej działalności”[2]


[1] Ustawa o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych

[2] https://www.rp.pl/Handel/311089911-Galerie-handlowe-Czynsze-jak-goracy-kartofel.html

Autor: Maciej Król

MANAGER RADCA PRAWNY maciej.krol@olesinski.com Więcej

Autor: Piotr Olearczyk

SENIOR ASSOCIATE ADWOKAT piotr.olearczyk@olesinski.com Więcej