Podatek od nieruchomości 2021: budowle w budynkach

W tej odsłonie naszej serii zajmiemy się kontrowersyjną kwestią sposobu opodatkowania budowli znajdujących się w budynkach.

Wielu przedsiębiorców posiada budynki, w których znajdują się całkowicie odrębne od budynku urządzenia techniczne, zespoły urządzeń, zbiorniki czy fundamenty pod maszyny i urządzenia. Kluczowe pytanie sprowadza się do tego, czy tego typu obiekty mogą być opodatkowane jako budowle odrębnie od budynku. Dla wysokości opodatkowania to kwestia kluczowa – budynki opodatkowane są bowiem od powierzchni użytkowej, a budowle co do zasady od ich podatkowej wartości początkowej.

Budowla czy budynek – co należy opodatkować?

Często zdarza się, że w budynku o stosunkowo niewielkiej powierzchni użytkowej znajdują się urządzenia techniczne o wartości nawet kilku lub kilkunastu milionów złotych. W takim wypadku podatek od samego budynku okazałby się prawdopodobnie niewielki w porównaniu z potencjalnym podatkiem od znajdującej się w nim budowli. Czy zatem można poprzestać na opodatkowaniu budynku i nie opodatkowywać znajdującej się w nim budowli?

Niestety, jak często bywa w podatku od nieruchomości, odpowiedź nie jest jednoznaczna, co wynika z nieprecyzyjnych przepisów oraz braku jednolitej linii orzeczniczej w tym zakresie.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego – nie tak pomocny, jak mogłoby się wydawać

Wydaje się, że zagadnienie wyjaśnił wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 13 grudnia 2017 roku (sygn. akt SK 48/15). Kluczową tezę tego wyroku można sprowadzić do tego, że obiekt spełniający definicję budynku nie może być opodatkowany jako budowla.

Zdarza się, że to właśnie z tej tezy Trybunału wywodzona jest dalej idąca interpretacja, zgodnie z którą budowla znajdująca się w budynku nie może podlegać opodatkowaniu. Opodatkowany jest tylko budynek od jego powierzchni użytkowej. Takie podejście jest oczywiście korzystne dla podatników, bo oznaczałoby sporą oszczędność podatkową.

Natomiast to podejście, jakkolwiek korzystne, w naszej ocenie nie znajduje uzasadnienia w przepisach, a wskazany powyżej wyrok TK nie odnosi się do tego zagadnienia.

Po pierwsze przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wskazują, że opodatkowaniu podlegają grunty, budynki i budowle. Co najważniejsze w tym kontekście – nie wskazują, że opodatkowaniu podlegają „budowle znajdujące się poza budynkami” lub „budowle, z wyłączeniem znajdujących się w budynkach”. Sama definicja budowli również nie zawiera wyłączenia, zgodnie z którym budowle znajdujące się w budynkach miałyby tracić przymiot budowli.

Z kolei wyrok TK skupia się na sytuacji, w której obiekt budowlany, spełniający cechy budynku, nie może być klasyfikowany przez organy podatkowe, jako budowla. Pierwszeństwo ma bowiem kwalifikacja obiektu jako budynku.

W pewnych sytuacjach budowle w budynkach mogą być opodatkowane

Wydaje się zatem, że w niektórych sytuacjach organy podatkowe mają podstawę do tego, żeby opodatkować zarówno budynek – od jego powierzchni użytkowej, jak i  budowle znajdujące się w tym budynku – od ich wartości początkowej.

Kiedy taka sytuacja może mieć miejsce?

Budynek stanowi „osłonę” dla budowli

Między innymi wtedy, gdy budynek pełni rolę „służebną” wobec instalacji i urządzeń w nim umieszczonych. Kiedy rolą tego budynku jest przede wszystkim „obudowa” i tym samym ochrona przed działaniem czynników zewnętrznych, znajdujących się wewnątrz obiektów, których funkcjonowanie nie jest uzależnione od istnienia budynku.

Klasycznym przykładem tego rodzaju budynków i budowli w nich umieszczonych są przepompownie. Są to najczęściej budynki, w których znajdują się zbiorniki oraz urządzenia służące obsłudze tych zbiorników, fundamenty pod pompy. Jednocześnie jednak nie są to urządzenia, które służą budynkowi, lecz na odwrót – to budynek służy tym urządzeniom, pełniąc wspomnianą rolę obudowy.Również sądy administracyjne w niektórych orzeczeniach przyjmują, że budynki i obiekty w nim zlokalizowane powinny być – ze względu na brzmienie przepisów oraz funkcje jaką pełnią – opodatkowane podatkiem od nieruchomości oddzielnie jako budynek i budowla. Stanowisko takie zajął m.in. WSA w Krakowie w wyroku z dnia 9 listopada 2017 r., sygn. akt I SA/Kr 861/17, z dnia 16 października 2019 r., sygn. akt I SA/Kr 108/19.

Fundamenty, części budowlane urządzeń technicznych

Taka sytuacja może mieć oczywiście miejsce także w przypadku budynków pełniących samodzielne funkcje (nie tylko obudowy). Przykładowo opodatkowane jako budowle mogą być, znajdujące się w halach produkcyjnych, fundamenty pod maszyny i urządzenia lub części budowlane urządzeń technicznych (np. kotłów, pieców przemysłowych).

Co nie podlega odrębnemu opodatkowaniu?

Zwracamy jednak uwagę, że opisane powyżej obiekty należy odróżnić od znajdujących się w budynkach instalacji (np. centralnego ogrzewania, elektrycznej, kanalizacyjnej, wentylacyjnej itp.), które stanowią część składową budynku jako obiektu budowlanego. Służą bowiem one wyłącznie budynkowi i umożliwiają jego wykorzystywanie. Tym samym są one traktowane jako element budynku i nie podlegają odrębnemu opodatkowaniu (zgodnie z definicją obiektu budowlanego z art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego, zgodnie z którym obiektem budowlanym jest budynek […] wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem). W tym zakresie można mówić także o ugruntowanej linii orzeczniczej potwierdzającej takie podejście.

Jak należy podejść do opodatkowania budowli w budynkach i co warto zrobić już teraz?

Ustalenie ostatecznego sposobu opodatkowania budowli w budynkach wymaga szczegółowej analizy szeregu kwestii.

Warto zacząć od dokładnego przeglądu budynków pod kątem tego, czy mogą się w nich znajdować obiekty potencjalnie klasyfikowane jako budowle. To etap, który najlepiej przeprowadzić wspólnie ze służbami technicznymi zakładu.

Później możliwe będzie prześledzenie ewidencji środków trwałych (EŚT) i zestawienie jej zakresu ze zidentyfikowanymi budowlami. Powszechną praktyką jest bowiem ustalanie podstawy opodatkowania budowli w oparciu o dane z EŚT, co często prowadzi do niewłaściwej metody lub wysokości opodatkowania. Jak wskazywaliśmy we wcześniejszych artykułach – może się okazać, że niektóre budowle nie są wyszczególnione w EŚT i nie są w ogóle opodatkowywane, pomimo że powinny. Możliwe jest też, że opodatkowywane są budowle, klasyfikowane w ten sposób w oparciu o Klasyfikację Środków Trwałych (KŚT) i wyszczególnione w EŚT, podczas gdy nie stanowią przedmiotu opodatkowania zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych.

Uwaga na praktykę lokalnych organów podatkowych

Warto również monitorować podejście lokalnych urzędów lub nawet skontaktować się z właściwym organem podatkowym (wójtem, burmistrzem, prezydentem miasta), ponieważ praktyka w zakresie opodatkowania budowli w budynkach może różnić się w zależności od gminy.

W ostateczności, w przypadku istotnych wątpliwości lub próby przeforsowania korzystnego podejścia braku opodatkowania budowli w budynkach, do rozważenia pozostaje wystąpienie do organu podatkowego z wnioskiem o indywidualną interpretację podatkową.

Chętnie odpowiemy na wszelkie Państwa wątpliwości związane zarówno z tematyką artykułu, jak i innymi obszarami podatku od nieruchomości.

Pozostałe artykuły z serii:

Autor: Karol Niemiec

SENIOR CONSULTANT DORADCA PODATKOWY karol.niemiec@olesinski.com Więcej

Autor: Jacek Łuczyński

MANAGER DZIAŁ PODATKOWY jacek.luczynski@olesinski.com Więcej