Program „Lokal za grunt” rusza od 1 kwietnia

Nabycie nieruchomości z zasobu gminnego pod budownictwo mieszkaniowe ma być łatwiejsze. Już 1 kwietnia rusza nowy program – „Lokal za grunt”, który umożliwi nabycie nieruchomości gruntowych w zamian za przeniesienie własności części wzniesionych na tych nieruchomościach lokali mieszkalnych lub budynków.

Założenia programu “Lokal za grunt”

Celem wprowadzenia nowej regulacji jest ułatwienie gminom powiększania zasobu mieszkaniowego,  wykorzystywanego na potrzeby zapewniania lokali socjalnych, komunalnych, a także rozwoju innych form mieszkalnictwa – m.in. w ramach TBS lub (prawdopodobnie) projektowanych Społecznych Agencji Najmu (prace legislacyjne w toku). Ma to pobudzić inwestycje mieszkaniowe na gruntach gminnych i pozwolić na pełne wykorzystanie ich potencjału, a także sprzyjać rewitalizacji obszarów zdegradowanych lub objętych różnymi formami ochrony zabytków.

Decyzja należy do rady gminy

Każdorazowo decyzję o wykorzystaniu nieruchomości w ramach programu „Lokal za grunt” będzie podejmowała rada gminy w drodze uchwały poprzedzonej przygotowaniem operatu szacunkowego.

Uchwała powinna określać:

– wartość  nieruchomości  podlegającej zamianie za lokale,

– minimalną i maksymalną liczbę i powierzchnię lokali lub budynków, które mają zostać przekazane gminie a także ich przeznaczenie i minimalny standard,

– wymogi dotyczące lokalizacji oraz cenę za 1 m2 powierzchni użytkowej.

Cena za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu lub budynku nie będzie ustalana dowolnie – nie może być wyższa (z wyjątkami określonymi w ustawie) od wartości średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztów odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych w rozumieniu ustawy o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania.

Warunki stawiane inwestorom

Warunkiem skorzystania z programu „Lokal za grunt” będzie zobowiązanie inwestora do bezobciążeniowego przeniesienia własności lokali lub budynków na gminę (z wyjątkiem roszczenia o opłatę przekształceniową).

Ponadto nieruchomość powinna być objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Ustawa zakłada, że to gmina będzie występować o warunki zabudowy, a następnie przenosić je na inwestora, po zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości. Ma to ułatwić inwestorom cały proces inwestycyjny.

Ostatecznie sprzedaż nieruchomości ma odbywać się w drodze nieograniczonego przetargu pisemnego, przeprowadzonego nie wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia przekazania uchwały rady gminy wojewodzie w celu jej kontroli.

Warunkiem przystąpienia do przetargu będzie wniesienie wadium w wysokości od 5% do 20% ceny wywoławczej nieruchomości. Gmina będzie miała prawo zamknąć przetarg, nie dokonując wyboru żadnej z ofert.

Umowa po przetargu – dalsze obowiązki dla inwestorów

Inwestor, którego oferta została wyłoniona w przetargu, będzie zobowiązany zawrzeć z gminą umowę sprzedaży nieruchomości. Będzie ona zawierać warunki zastrzeżone już w uchwale rady gminy oraz ofertowane w przetargu. Wykonanie zobowiązań inwestora może zostać obwarowane karami umownymi.

W przypadku powstania różnicy pomiędzy ceną nieruchomości uzyskaną w wyniku przetargu a łączną ceną lokali lub budynków, które mają zostać przekazane gminie, inwestor będzie zobowiązany do dopłaty takiej różnicy na rzecz gminy.

Jeżeli inwestor, wbrew obowiązkom wynikającym z umowy, nie przekaże gminie uzgodnionych lokali lub budynków, będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz gminy 150% ich ceny. To zobowiązanie będzie zabezpieczane hipoteką albo zastawem.

Pozostałe korzyści z programu

Warto zwrócić uwagę, że mieszkania wybudowane w ramach programu „Lokal za grunt” mogą być objęte dodatkowym dofinansowaniem w ramach programu „Mieszkanie na Start”,  co może podnieść atrakcyjność obu rozwiązań.

Ponadto ustawa zapewnia wykorzystanie programu także w celach innych niż mieszkaniowe – na przykład pod działalność edukacyjną, zdrowotną czy kulturalną.

Dla zapewnienia elastyczności własność lokali i budynków będzie mogła być wnoszona aportem przez gminę do spółek gminnych i Skarbu Państwa.

Dodatkową korzyścią dla gmin będzie możliwość uzyskania bezzwrotnego dofinansowania z budżetu państwa – grantu na infrastrukturę w wysokości 10% kosztów wykonania takich obiektów jak żłobek, przedszkole albo droga.

Autor: Jerzy Róg

ASSOCIATE DZIAŁ PRAWNY jerzy.rog@olesinski.com

Autor: Maciej Król

MANAGER RADCA PRAWNY maciej.krol@olesinski.com Więcej