Zmiany w najmie w galeriach – obniżka czynszu zamiast zwolnienia z opłat i przedłużenia umowy

W piątek 20 maja Sejm przyjął projekt nowelizacji tzw. specustawy COVID-19[1], która przewiduje zmiany w zakresie wysokości czynszu w dużych centrach handlowych w związku z wprowadzanymi ograniczeniami w handlu.

Dotychczas kwestia czynszu była uregulowana w art. 15ze specustawy dot. COVID-19, zgodnie z którym w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 w okresach zakazu handlu dochodziło do czasowego ustawowego „wygaszenia” wzajemnych zobowiązań z umowy najmu (lub innej podobnej umowy, np. dzierżawy), czego głównym skutkiem było zwolnienie z obowiązku zapłaty czynszu w tym okresie. Warunkiem skorzystania z tego „wygaszenia” było złożenie wynajmującemu przez najemcę bezwarunkowej oferty przedłużenia najmu o 6 miesięcy na dotychczasowych warunkach, co w założeniu miało rekompensować właścicielowi okres bezczynszowy.

Obniżka zamiast zwolnienia z czynszu

Obecnie procedowany rządowy projekt tej ustawy zakłada, że powyższa regulacja ma zostać uchylona, a w jej miejsce ma zostać wprowadzony do specustawy art. 15ze1. Zgodnie z nim w okresie obowiązywania zakazu handlu w obiektach handlowych wysokość świadczeń za używanie powierzchni handlowej ma ulegać obniżeniu do 20%, natomiast w okresie 3 miesięcy od dnia zniesienia każdego zakazu wysokość tych świadczeń ma być obniżona do 50%. W nowej regulacji nie ma więc mowy o całkowitym „wygaszeniu” zobowiązań, tj. zwolnieniu z czynszu. Nie ma też konieczności składania przez najemców ofert przedłużenia najmu.

Tak jak obecnie, regulacja ta ma mieć zastosowanie do umów najmu, dzierżawy i innych podobnych umów dotyczących powierzchni w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Co istotne, nowy artykuł 15ze1 będzie mieć zastosowanie jedynie do umów zawartych przed 14 marca 2020 r. – w związku z tym nowe umowy, zawarte już po wybuchu epidemii, są z tej regulacji wyłączone.

Skalę obniżki będzie mógł skontrolować sąd

Projekt zakłada dodatkowo możliwość weryfikacji wysokości obniżki przez sąd. Zgodnie z jego brzmieniem, jeżeli obniżenie wysokości świadczeń nie byłoby uzasadnione na podstawie art. 3571 Kodeksu Cywilnego (który reguluje możliwość sądowej zmiany umowy w razie nadzwyczajnej zmiany stosunków) sąd może, po rozważeniu interesów stron, oznaczyć wysokość obniżenia świadczeń, sposób ich wykonania lub zmienić okres, w jakim świadczenia są obniżone. Takiej kontroli sądowej będzie mogła domagać się każda ze stron, czyli zarówno najemca będzie mógł żądać dalej idących obniżek, a wynajmujący – zmniejszenia ich zakresu.

Nowe przepisy łatwiejsze do stosowania?

Na tę chwilę wydaje się, że zmiany wprowadzane nowelizacją są bardziej czytelne i adekwatne do sytuacji, w której zakaz handlu w galeriach jest regularnie wprowadzany i znoszony w zależności od sytuacji epidemicznej. Poprzednie przepisy zostały wprowadzone na początku epidemii i ich twórcy – wprowadzając m.in. obowiązek złożenia oferty przedłużenia najmu o 6 miesięcy po zniesieniu zakazu handlu – nie przewidywali zapewne, że zakazów handlu oraz związanych z tym ofert przedłużenia najmu może być w trakcie epidemii kilka dla jednej umowy. Poprzednie przepisy były też krytykowane za niejednoznaczność w związku z posługiwaniem się pojęciem „wygaszenia” zobowiązań i spowodowanych tym wątpliwości, co to oznacza w kontekście obowiązku wynajmującego do udostępnienia lokalu.

Projekt zmian jednak zawiera również elementy, które mogą okazać się problematyczne. Ustawa nowelizująca w art. 7 przewiduje, że najemca, który złożył wynajmującemu ofertę przedłużenia najmu na warunkach określonych w specustawie covidowej sprzed nowelizacji, może w terminie 14 dni od dnia wejścia w życie nowych przepisów złożyć oświadczenie o cofnięciu takiej oferty. Oświadczenie takie jest skuteczne od dnia złożenia, zaś w przypadku jego braku wcześniej złożona oferta wiąże na zasadach dotychczasowych. Nie jest przy tym do końca jasne, czy chodzi jedynie o odwołanie złożonej, lecz jeszcze nie przyjętej oferty (co zapewne dotyczyłoby tylko nielicznych przypadków), czy też raczej o możliwość wycofania się ze skutków oferty w postaci przedłużenia umowy najmu, przy jednoczesnym zachowaniu zwolnienia z czynszu za poprzednie okresy (co nie wynika wprost z umowy).

Wejście zmian w życie

Na tę chwilę prace nad projektem nie zostały zakończone – Sejm co prawda przyjął projekt ustawy, jednak obecnie jest on na etapie prac w Senacie, gdzie ustawa została skierowana do Komisji Gospodarki Narodowej i Innowacyjności, po jej przyjęciu będzie wymagała też podpisania przez Prezydenta. Nowelizacja przewiduje, że wprowadzone przez nią zmiany dotyczące najmu mają wejść w życie w terminie 21 dni od jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.


[1] Tj. ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.

Autor: Piotr Olearczyk

SENIOR ASSOCIATE ADWOKAT piotr.olearczyk@olesinski.com Więcej

Autor: Maciej Król

MANAGER RADCA PRAWNY maciej.krol@olesinski.com Więcej