29 lip Zmiany specustawy COVID-19 dla galerii handlowych
W piątek 23 lipca w życie weszła nowelizacja tzw. Specustawy COVID-19[1], która jest kluczowa z dla najemców / dzierżawców i wynajmujących / wydzierżawiających w galeriach handlowych. O tym, że projekt nowelizacji został przyjęty przez sejm pisaliśmy na naszym blogu w maju.
Nowy przepis i nowe zasady
Specustawa COVID-19 w swoim dotychczasowym brzmieniu, w artykule 15ze przewidywała, że w okresie obowiązywania zakazu handlu w galeriach i parkach handlowych, najemcy mogli skorzystać z mechanizmu czasowego wygaszenia wzajemnych zobowiązań z umowy najmu (lub innej podobnej). W zamian musieli złożyć bezwarunkową ofertę przedłużenia okresu najmu o 6 miesięcy na dotychczasowych warunkach.
Regulacja ta budziła liczne kontrowersje w praktyce i była krytykowana zarówno przez najemców, jak i wynajmujących. Z tego względu ustawodawca podjął decyzję o jej uchyleniu i przygotował zupełnie nowy przepis, który został dodany do ustawy (art. 15ze1). Co nowego przynosi?
Po pierwsze, art. 15ze1 znajdzie zastosowanie tylko do umów najmu, dzierżawy (lub innych podobnych) zawartych przed 14 marca 2020 roku, a więc przed wprowadzeniem na terytorium Polski stanu zagrożenia epidemicznego. Najemcy korzystający z powierzchni handlowej na podstawie umów zawartych po tym dniu, nie będą mogli korzystać z dobrodziejstwa art. 15ze1 specustawy COVID-19.
Po drugie, ustawa nie umożliwia już całkowitego wygaszenia wzajemnych zobowiązań. Zamiast tego przewiduje, że w okresie zakazu prowadzenia działalności, w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, wysokość świadczeń należnych wynajmującemu / dzierżawcy ulega obniżeniu do 20% (obniżka o 80%). Usuwa to wątpliwości istniejące na gruncie dotychczasowej regulacji, np. co do tego, czy wynajmujący musi udostępniać najemcy lokal w trakcie lockdownu albo czy najemca zobowiązany jest płacić opłaty za media / opłaty eksploatacyjne.
Po trzecie, w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia każdego zakazu (każdego kolejnego), wysokość świadczeń należnych wynajmującemu na podstawie umowy ulega obniżeniu do 50% (obniżka o 50%).
Ostateczne rozstrzygnięcie po stronie sądu
Jednocześnie w art. 15ze1 ust. 2 specustawy COVID-19 ustawodawca przewiduje, że każda ze stron będzie mogła żądać oznaczenia przez sąd wartości obniżki, okresu uprawnienia do obniżki, a nawet sposobu wykonywania świadczeń z umowy. Sąd będzie mógł dokonać modyfikacji zarówno na korzyść wynajmującego, jak i najemcy. Z tego prawa strony mogą skorzystać wtedy, gdy zastosowanie automatycznej obniżki (do 20% i do 50%) nie byłoby uzasadnione na podstawie art. 357(1) Kodeksu cywilnego (klauzula nadzwyczajnej zmiany okoliczności – rebus sic stantibus). Oznaczenie sposobu wykonania zobowiązania przez Sąd powinno zostać dokonane po rozważeniu interesów stron oraz z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego.
Uchylenie się od oferty tylko do 6 sierpnia
Najemcy, którzy złożyli już ofertę przedłużenia okresu obowiązywania umowy na podstawie poprzednich przepisów, mogą uchylić się od jej skutków prawnych (zgodnie z art. 7 ustawy nowelizującej).
Uchylenie się od skutków prawnych złożonej oferty dotyczy tylko przedłużenia umowy i nie ma wpływu na wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy na podstawie dotychczasowych przepisów. Innymi słowy, najemcy, uchylając się od oferty przedłużenia okresu najmu, nie będą zobowiązani do zapłaty kwot, z których zapłaty zostali zwolnieni. Prawo do uchylenia się nie będzie dotyczyło przedłużenia, które zostało już zrealizowane (okres przedłużenia już upłynął) oraz ofert, których termin złożenia upływał już w 2021 roku.
Co istotne, uprawnienie to dotyczy tylko ofert, których termin złożenia upływał po 31 grudnia 2020 roku.
Najemca może skorzystać z tego uprawnienia w ciągu 14 dni od dnia wejścia w życie ustawy, tj. do 6 sierpnia 2021 roku.
Umowa gotowa na kolejne lockdowny
Z uwagi na ostatnią nowelizację specustawy COVID-19 w zakresie sposobu realizacji świadczeń stron umowy najmu, przy zawieraniu / negocjowaniu umowy należy zwrócić szczególną uwagę na to, aby w jej treści znalazły się postanowienia na wypadek lockdownu. Aktualnie mechanizm z art. 15ze1 nie znajduje zastosowania do umów zawartych już w trakcie pandemii, a więc to strony powinny zawrzeć w umowie właściwe postanowienia, aby uniknąć sporu w razie ewentualnych przyszłych lockdownów.
Jeżeli jedna ze stron uważa, że przy realizacji umowy istnieje podstawa do zastosowania art. 15ze1 ust. 2 specustawy COVID-19, w pierwszej kolejności warto podjąć próbę rozwiązania sporu w drodze porozumienia. Spory sądowe mogą być bowiem kosztowne i długotrwałe, a do tego sąd orzekając na podstawie art. 15ze1 ust. 2 specustawy COVID-19 będzie opierał się zawsze o klauzule nieostre, pozostawiające duży luz decyzyjny, co oznacza, że rozstrzygniecie sądu będzie każdorazowo trudne do przewidzenia.
Na jednostronne uchylenie się od skutków prawnych oferty pozostało już nieco ponad tydzień, dlatego już teraz warto podjąć odpowiednie działania. Termin upływa 6 sierpnia i to do tego dnia oświadczenie powinno dojść do wynajmującego w taki sposób, żeby miał on możliwość zapoznania się z jego treścią. Sama wysyłka oświadczenia pocztą nie oznacza jeszcze, że zostało ono złożone w terminie. Ustawa wymaga aby takie oświadczenie zostało złożone drugiej stronie w formie pisemnej, nie warto wiec czekać z tym do ostatniego dnia. Dodatkowo warto użyć pewnego i szybkiego sposobu przekazania oświadczenia, np. przekazać je osobiście lub przez firmę kurierską.
[1] ustawa z dnia 2 marca 2020 roku o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych,
