01 sie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny w pigułce
Z końcem lipca weszła w życie część przepisów ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym[1] – nowej ustawy deweloperskiej. Na ich mocy utworzony został zapowiadany od dawna Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Choć fundusz powstał już teraz, związane z nim obowiązki wejdą w życie dopiero 1 lipca 2022 r., kiedy zacznie obowiązywać pozostała część przepisów ustawy. Jak wynika z uzasadnienia nowelizacji ma to umożliwić deweloperom przygotowanie się i przystosowanie przedsięwzięć do nowych przepisów – w szczególności do opłacania składek na DFG.
Co to jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym, na którym gromadzone będą środki ze składek należnych od deweloperów. Składki te będą stanowiły nie więcej 1% (w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego) i nie więcej niż 0,1% (jeśli deweloper zdecyduje się na zamknięty rachunek powierniczy) wartości wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umów deweloperskich. Dokładne stawki procentowe określać będzie rozporządzenie do ustawy. Ponadto, środki DFG będą pochodzić z odsetek ze składek, przychodów z lokaty składek i z innych wpływów.
Głównym celem DFG jest zapewnienie zwrotu środków wpłaconych na rachunek powierniczy, w związku z zawartą z deweloperem umową w przypadku upadłości dewelopera. Ze środków funduszu będą oczywiście pokrywane również koszty jego obsługi przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny oraz wszelkie wydatki związane z realizacją jego zadań.
Jak Deweloperski Fundusz Gwarancyjny chroni nabywców?
Wypłata środków z Funduszu jest możliwa w przypadku gdy:
- przedsięwzięcie deweloperskie nie będzie kontynuowane przez syndyka lub zarządcę po ogłoszeniu przez dewelopera upadłości;
- nabywca lokalu w ciągu 30 dni nie otrzyma od dewelopera zwrotu środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego po odstąpieniu od zawartej umowy;
- bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy ogłosi upadłość.
Nabywca chcąc odzyskać środki z Funduszu musi złożyć odrębny wniosek – wypłata środków powinna nastąpić w terminie od 30 do 90 dni od daty jego złożenia. Zanim to nastąpi, bank ma obowiązek poinformować nabywcę o wysokości kwoty zebranej na mieszkaniowym rachunku powierniczym. W przypadku upadłości dewelopera, sąd upadłościowy musi wcześniej potwierdzić, że przedsięwzięcie deweloperskie nie będzie kontynuowane przez zarządcę lub syndyka.
Jeśli nabywca chce odstąpić od umowy z powodu wystąpienia istotnej wady, musi dołączyć do wniosku oświadczenie rzeczoznawcy budowlanego potwierdzające jej istnienie.
Po uzyskaniu wypłaty środków, roszczenia nabywcy wobec dewelopera lub banku automatycznie przechodzą na Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, który zapewnia obsługę Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Od kiedy składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Przepisy przejściowe wskazują, że ustawa wchodzi w życie rok po ogłoszeniu, tj. 1 lipca 2022 r. Nie oznacza to jednak, że każdy zakup nieruchomości od dewelopera będzie od tego czasu wiązał się z koniecznością odprowadzenia przez niego składki. Inwestycje, których sprzedaż rozpocznie się przed 1 lipca 2022 r. (w praktyce chociaż jedna umowa deweloperska musi zostać podpisana przed tą datą), nie zostaną objęte nowymi regulacjami. Koniec okresu przejściowego nastąpi 1 lipca 2024 r. Po tej dacie, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny obejmie już wszystkie umowy. Przewidziany jest jeden wyjątek – jeżeli w okresie przejściowym zostanie zawarta umowa deweloperska, ale do dnia 1 lipca 2024 r. nie zostanie zawarta umowa przeniesienia własności nieruchomości, zastosowanie będzie miała jeszcze „stara” ustawa.
Podsumowując, dla zastosowania dotychczasowych regulacji, deweloper powinien rozpocząć sprzedaż przedsięwzięcia przed lipcem 2022 r., i zakończyć ją (a co najmniej podpisać wszystkie umowy deweloperskie) do lipca 2024 r.
Rynek mieszkaniowy po wprowadzeniu Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego
Polski Związek Firm Deweloperskich przewiduje, że wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego może mieć wpływ na wzrost cen mieszkań o około 2% kosztów ich wytworzenia, ze względu na bezzwrotny charakter wpłacanej przez dewelopera składki oraz koszty administracyjne związane z wprowadzeniem Funduszu.
Jak deweloperzy oceniają nowe regulacje?
Wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego budzi niezadowolenie deweloperów, m.in. ze względu na dodatkowe koszty. Mowa o obowiązkowej składce na Fundusz oraz braku możliwości jej odzyskania, np. w przypadku rozwiązania umowy deweloperskiej przez strony.
Kolejnym negatywnie ocenianym aspektem są dodatkowe czynności administracyjne. Deweloperzy będą zobowiązani informować Deweloperski Fundusz Gwarancyjny o realizowanych przedsięwzięciach deweloperskich, w tym także o harmonogramach płatności, wysokości wpłat nabywców i terminach przeniesienia prawa własności.
Również termin wpłaty składki na Fundusz budzi obawy – deweloper będzie miał tylko 7 dni na przekazanie składki od daty wpłaty należności przez nabywcę. Może się to wiązać z koniecznością zatrudnienia dodatkowego personelu, który zajmie się monitorowaniem wpłat oraz przekazywaniem składek na DFG.
[1] Dz. U. poz. 1177
