Nabywca pod ochroną, deweloper płaci, czyli Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zabezpiecza konsumenta na wypadek ogłoszenia upadłości przez dewelopera lub bank, który prowadzi rachunek powierniczy dla danej inwestycji. W określonych przypadkach chroni nabywcę również wtedy, gdy odstąpi on od umowy deweloperskiej.  To dodatkowe zabezpieczenie zostało wprowadzone w ramach nowelizacji ustawy deweloperskiej, ponieważ dotychczasowe rozwiązanie – otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – było niedoskonałe. Nabywca nie miał gwarancji, że otrzyma od dewelopera zwrot wpłat dokonanych uprzednio na rachunek powierniczy. Po 1 lipca ma się to zmienić.

Źródło środków w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym

Fundusz składać się będzie przede wszystkim z bezzwrotnych składek wpłacanych przez dewelopera od wpłat klientów na rzecz mieszkaniowego rachunku powierniczego – w wysokości 0,45% takiej wpłaty (w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego) lub 0,1% wpłaty (w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego). Wysokość składek może jeszcze ulec zmianie, ponieważ projekt rozporządzenia w sprawie wysokości stawek procentowych jest nadal w fazie konsultacji publicznych.

Środki w DFG pochodzić będą także z masy upadłościowej, roszczeń wobec dewelopera powstałych po wypłacie z Funduszu oraz naliczanych z tego rachunku odsetek. Co więcej, Deweloperki Fundusz Gwarancyjny będzie mógł wziąć kredyt lub pożyczkę w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym.

Jak Deweloperski Fundusz Gwarancyjny chroni nabywców?

Wypłata środków z Funduszu jest możliwa w przypadku gdy:

  1. przedsięwzięcie deweloperskie nie będzie kontynuowane przez syndyka lub zarządcę po ogłoszeniu przez dewelopera upadłości;
  2. nabywca lokalu w ciągu 30 dni nie otrzyma od dewelopera zwrotu środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego po odstąpieniu od zawartej umowy;
  3. bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy ogłosi upadłość.

Nabywca chcąc odzyskać środki z Funduszu musi złożyć odrębny wniosek – wypłata środków powinna nastąpić w terminie od 30 do 90 dni od daty jego złożenia. Zanim to nastąpi, bank ma obowiązek poinformować nabywcę o wysokości kwoty zebranej na mieszkaniowym rachunku powierniczym. W przypadku upadłości dewelopera, sąd upadłościowy musi wcześniej potwierdzić, że przedsięwzięcie deweloperskie nie będzie kontynuowane przez zarządcę lub syndyka.

Jeśli nabywca chce odstąpić od umowy z powodu wystąpienia istotnej wady, musi dołączyć do wniosku oświadczenie rzeczoznawcy budowlanego potwierdzające jej istnienie.

Po uzyskaniu wypłaty środków, roszczenia nabywcy wobec dewelopera lub banku automatycznie przechodzą na Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, który zapewnia obsługę Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Rynek mieszkaniowy po wprowadzeniu Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

Polski Związek Firm Deweloperskich przewiduje, że wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego może mieć wpływ na wzrost cen mieszkań o około 2% kosztów ich wytworzenia, ze względu na bezzwrotny charakter wpłacanej przez dewelopera składki oraz koszty administracyjne związane z wprowadzeniem Funduszu.

Kiedy można odroczyć stosowanie nowych przepisów?

Stosowanie przepisów nowej ustawy deweloperskiej dotyczących Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego nie będzie konieczne, jeśli deweloper podpisze przynajmniej jedną umowę deweloperską przed 1 lipca 2022 r. Maksymalny czas odroczenia stosowania nowych przepisów to 2 lata. Więcej na temat przepisów przejściowych i warunków ich stosowania piszemy w poniższym artykule.

Jak deweloperzy oceniają nowe regulacje?

Wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego budzi niezadowolenie deweloperów, m.in. ze względu na dodatkowe koszty. Mowa o obowiązkowej składce na Fundusz oraz braku możliwości jej odzyskania, np. w przypadku rozwiązania umowy deweloperskiej przez strony.

Kolejnym negatywnie ocenianym aspektem są dodatkowe czynności administracyjne. Deweloperzy będą zobowiązani informować Deweloperski Fundusz Gwarancyjny o realizowanych przedsięwzięciach deweloperskich, w tym także o harmonogramach płatności, wysokości wpłat nabywców i terminach przeniesienia prawa własności.

Również termin wpłaty składki na Fundusz budzi obawy – deweloper będzie miał tylko 7 dni na przekazanie składki od daty wpłaty należności przez nabywcę. Może się to wiązać z koniecznością zatrudnienia dodatkowego personelu, który zajmie się monitorowaniem wpłat oraz przekazywaniem składek na DFG.

Autor: Maciej Król

MANAGER RADCA PRAWNY maciej.krol@olesinski.com Więcej

Autor: Wojciech Kozorys

SENIOR ASSOCIATE RADCA PRAWNY wojciech.kozorys@olesinski.com