Sprzedaż nieruchomości prywatnych a VAT

Zbycie nieruchomości prywatnych od zawsze budzi wiele pytań oraz kontrowersji. Mimo wypracowanej linii orzeczniczej sądów administracyjnych, wciąż zdarza się, że Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydaje interpretacje indywidualne sprzeczne z interesem podatników.

Kto powinien zapłacić VAT przy sprzedaży nieruchomości?

Zbycie nieruchomości wchodzącej w skład majątku prywatnego osoby fizycznej zwykle nie jest opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Kluczowym elementem warunkującym uznanie danej osoby fizycznej jako podatnika VAT przy zbyciu nieruchomości jest stopień profesjonalizacji danej sprzedaży. Znaczenie ma też fakt, czy jest to jednorazowe działanie, czy mowa o ciągłym charakterze działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Do zakwalifikowania transakcji jako podlegającej lub nie podatkowi VAT, należy wciąć pod uwagę skalę sprzedaży i zaangażowanie sprzedającego w ten proces.

W takim tonie wypowiedział się też Dyrektor KIS, m.in. w interpretacji z 2019 roku[1]. Sprawa dotyczyła osoby fizycznej, niebędącej przedsiębiorcą ani rolnikiem ryczałtowym, która postanowiła sprzedać nieruchomość stanowiącą jej majątek prywatny. Przed dokonaniem sprzedaży, z inicjatywy sprzedającej, doszło do podziału nieruchomości – najpierw na dwie, a ostatecznie na cztery mniejsze. Dodatkowo zmianie uległ Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – charakter gruntu przekształcono z łąk na tereny pod zabudowę mieszkaniową. Ponadto sprzedająca korzystała z usług biura pośrednictwa, które zajmowało się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Te wszystkie czynniki spowodowały, że Dyrektor KIS uznał, że sprzedająca będzie działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a czynność ta będzie nosić znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Zdaniem organu rodzaj i wielkość działań wykroczyły poza obszar zarządzania majątkiem prywatnym, dlatego konieczne jest opodatkowanie sprzedaży.

Podejście sądów administracyjnych łagodniejsze niż Krajowej Informacji Skarbowej

Dyrektor KIS potwierdził swoje stanowisko w innej interpretacji indywidualnej, która była niedawno przedmiotem rozstrzygnięcia Naczelnego Sądu Administracyjnego. Organ ponownie stwierdził, że działania polegające na przygotowaniu nieruchomości i ich dalszej sprzedaży, mogą prowadzić do uznania za prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami. W przytoczonej sprawie wnioskodawczyni dokonała bowiem podziału nieruchomości wchodzącej w skład jej majątku prywatnego, a następnie za pośrednictwem profesjonalnego biura zajmującego się obrotem nieruchomościami, dokonała sprzedaży dwóch działek powstałych w wyniku podziału.

Mimo iż wnioskodawczyni nie dokonywała uzbrojenia terenu, nie utwardzała dróg wewnętrznych, ani nie podejmowała dodatkowych działań marketingowych celem sprzedaży nieruchomości, Dyrektor KIS uznał, że działała jako podatnik świadczący usługi obrotu nieruchomościami.

Można zauważyć, że podejście Dyrektora KIS do sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne jest dosyć rygorystyczne i zorientowane profiskalnie.

Odmienne stanowisko mają jednak sądy administracyjne. Skarga na powyższą interpretację trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach. WSA orzekł[2], że w przedmiotowej sprawie racja leży po stronie wnioskodawczyni. Zdaniem sądu w tym przypadku nie można było mówić o profesjonalnym obrocie nieruchomościami. O takim charakterze sprawy nie przesądza fakt, że skarżąca dokonała podziału nieruchomości, ani że korzystała z pomocy profesjonalnego pośrednika obrotu nieruchomościami. WSA podkreślił także, że: o nieprofesjonalnym obrocie nieruchomościami świadczy także fakt, że strona nie podejmowała aktywnych czynności związanych z uzbrojeniem terenu czy urządzeniem drogi, która została jedynie geodezyjnie wytyczona, a to w celu uwzględnienia koniecznego dojazdu.

Istotna jest argumentacja sądu w zakresie korzystania z usług profesjonalnych pośredników obrotu nieruchomościami. WSA wskazał, że:  Korzystanie z usług takiego biura jest rzeczą powszechną w obrocie nieruchomościami i prawami związanymi z lokalami, również – a może głównie – przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. Wydaje się, że to właśnie w przypadku obrotu profesjonalnego częściej dokonuje się on przy wykorzystaniu własnych zasobów przedsiębiorcy czy dewelopera posiadającego swoje wyspecjalizowane służby zajmujące się reklamą i sprzedażą.

Z powyższym wyrokiem nie zgodził się Dyrektor KIS, w związku z czym wniósł skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Jednak NSA podzielił zdanie WSA i również przyznał rację wnioskodawczyni.

Kryteria decydujące o opodatkowaniu transakcji

Wydając orzeczenia sądy powoływały się także na orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Zgodnie z nim to, czy aktywność danego podmiotu należy oceniać jako działalność gospodarczą, uwarunkowane jest okolicznościami, które muszą jej towarzyszyć. Przede wszystkim mowa tu o zarobkowym, zorganizowanym i powtarzalnym charakterze, a także czy w ramach tej działalności dokonywane są działania mające na celu uczestnictwo w obrocie na rynku. TSUE wskazał, że przy transakcji sprzedaży gruntu o tym, czy dany podmiot działa w charakterze podatnika VAT, czy w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, decyduje całokształt uwarunkowań, które zachodzą w zakresie zakupu, wykorzystania, a także zbycia gruntów. Pod uwagę brany jest też poziom zaangażowania sprzedającego w przedmiocie obrotu nieruchomościami. Zdaniem Trybunału, dopiero łączna analiza wszystkich powyższych składowych może prowadzić do właściwej oceny i konkluzji, czy sprzedaż nieruchomości odbywa się w ramach zarządu majątkiem prywatnym, czy też w ramach działalności gospodarczej.

W konsekwencji o tym, czy w przypadku zbycia nieruchomości wchodzących w skład majątku prywatnego osoby fizycznej dochodzi do sprzedaży opodatkowanej VAT, będzie decydować spełnienie łącznie określonych założeń. Kluczowe będzie określenie, że do transakcji dochodzi w warunkach pewnego poziomu profesjonalizmu i aktywności podmiotu sprzedającego, na które będzie składać się m.in. przygotowanie nieruchomości do sprzedaży w postaci:

  • uzbrojenia terenu,
  • wytyczenia i utwardzenia dróg wewnętrznych,
  • ewentualnej zmiany sytuacji prawnej gruntów,
  • stosowania profesjonalnego marketingu nakierowanego na jak najkorzystniejsze zbycie nieruchomości,
  • zorganizowanego i powtarzalnego charakteru dokonywanych transakcji nakierowanego na zarobek, gdzie zysk nie jest zasadniczo przeznaczany na cele osobiste sprzedającego.

Biorąc jednak pod uwagę opisane decyzje, linia interpretacyjna organów podatkowych wciąż odbiega od linii orzeczniczej sądów administracyjnych. Mając to uwadze, a także wysokość ewentualnego podatku należnego z tytułu transakcji, przy zbyciu nieruchomości wchodzącej w skład majątku prywatnego, warto przed sprzedażą skonsultować się z doradcą podatkowym i przeanalizować każdy przypadek indywidualnie.


[1] Interpretacja indywidualna z dnia 4 marca 2019 r., o sygn. 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO

[2] Wyrok z dnia 7 marca 2018 r., o sygn. akt III SA/Gl 1016/17

Autor: Magdalena Sarna

Tax Compliance Manager Dział podatkowy magdalena.sarna@olesinski.com

Autor: Piotr Linke

Consultant Dział podatkowy piotr.linke@olesinski.com