Zanim ustawa deweloperska wejdzie w życie – co zrobić? (przepisy przejściowe)

Większość przepisów nowej ustawy deweloperskiej będzie obowiązywać od 1 lipca 2022 r. – czyli rok po jej ogłoszeniu. W określonych warunkach ustawodawca umożliwił jednak stosowanie dotychczasowych przepisów przez kolejne dwa lata od wejścia w życie ustawy. To ważne dla deweloperów, ponieważ nowelizacja nakłada na nich nowe, kosztowne obowiązki.

Jak odroczyć stosowanie nowej ustawy deweloperskiej?

Aktualne przepisy ustawy deweloperskiej będą mogły być stosowane jeszcze przez 2 lata od wejścia w życie nowej ustawy, czyli do 1 lipca 2024 r. – tak wynika z przepisów przejściowych. Warunkiem jest rozpoczęcie sprzedaży przedsięwzięcia deweloperskiego oraz zawarcie co najmniej jednej umowy deweloperskiej zanim nowa ustawa zacznie obowiązywać.

Czym jest przedsięwzięcie deweloperskie oraz rozpoczęcie sprzedaży?

Przedsięwzięcie deweloperskie to proces, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego bądź prawo własności domu jednorodzinnego. Obejmuje on budowę oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania. Dla jednego przedsięwzięcia występuje się o uzyskanie jednego pozwolenia na budowę i sporządza się jedną dokumentację.

Rozpoczęcie sprzedaży ustawodawca definiuje jako podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami m.in. umów deweloperskich.

Stosowanie przepisów starej ustawy będzie możliwe, o ile przed 1 lipca 2022 r. deweloper:

  1. rozpocznie sprzedaż w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, oraz
  2. zawrze co najmniej jedną umowę deweloperską.

Trzeba pamiętać, że w tym wypadku sprzedawane lokale nie będą objęte obowiązkowymi składkami na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Podpisanie pierwszej umowy deweloperskiej po 1 lipca 2022 r. oznacza stosowanie przepisów nowej ustawy.

Na jakim etapie inwestycji można zawrzeć pierwszą umowę deweloperską?

Przepisy nie regulują wprost tej kwestii. Ustawa deweloperska nakłada jednak kilka obowiązków, które deweloper musi spełnić przed zawarciem umowy deweloperskiej. Są to:

  • Sporządzenie i dostarczenie nabywcy prospektu informacyjnego, który zwiera określony w ustawie zbiór informacji.
  • Udostępnienie projektu budowanego i kopii pozwolenia na budowę na żądanie osoby zainteresowanej.

Oznacza to, że pierwszą umowę deweloperską można zawrzeć dopiero po przygotowaniu dokumentacji przedsięwzięcia i uzyskaniu pozwolenia na budowę (nie musi być jednak ono ostateczne).

Jakie są wyjątki od końcowego terminu stosowania „starej” ustawy?

Dla przedsięwzięć deweloperskich, wobec których deweloperom uda się spełnić warunki przepisów przejściowych i korzystać ze „starej” ustawy, ostatnim dniem stosowania przepisów tej ustawy będzie 30 czerwca 2024 r. Od tego terminu przewidziano jednak odstępstwo. Jeżeli pierwsza umowa deweloperska z określonego przedsięwzięcia została podpisana przed 1 lipca 2022 r., a deweloper nie zdąży przenieść własności lokalu do 1 lipca 2024r., wtedy nadal stosowane będą przepisy dotychczasowej ustawy pomimo upłynięcia 2-letniego okresu przejściowego. W takich przypadkach stosowanie przepisów „starej” ustawy po 1 lipca 2024 r. będzie praktycznie bezterminowe.

Zadanie inwestycyjne w świetle nowej ustawy deweloperskiej

Osobny przepis przejściowy nowej ustawy deweloperskiej dotyczy przedsięwzięć, które zostały podzielone na zadania inwestycyjne. Zgodnie z ustawą „zadanie inwestycyjne” to określona część przedsięwzięcia deweloperskiego, która jest częścią całości architektoniczno-budowlanej i zostanie oddana do użytkowania w tym samym czasie. Podziały przedsięwzięć na zadania inwestycyjne są dość częste. Przykładowo, deweloper może podzielić przedsięwzięcie budowlane składające się z dwóch budynków, które będą budowane i oddane w innym czasie tak, że budowa budynku nr 1 będzie zadaniem inwestycyjnym 1, a budowa budynku nr 2 – zadaniem inwestycyjnym 2. W takim przypadku, jeśli przed 1 lipca 2022 roku deweloper wydzieli budynek nr 1 jako zadanie inwestycyjne oraz rozpocznie sprzedaż lokali tylko z budynku nr 1, przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej będą obowiązywać dla zadania inwestycyjnego nr 1, a nowe regulacje dla zadania nr 2. Gdyby przedsięwzięcia nie zostały podzielone, dotychczas obowiązująca ustawa miałaby zastosowanie do całości.

Wyjątki – kiedy bezwzględnie trzeba stosować nową ustawę?

Niektóre przepisy nowej ustawy deweloperskiej ustawodawca uznał za tak istotne, że muszą być stosowane niezależnie od okoliczności – oznacza to, że wszyscy deweloperzy będą musieli przestrzegać ich od 1 lipca 2022 r. Mowa m.in. o:

  • Obowiązku zawarcia umowy o prowadzenie rachunku powierniczego w ciągu 30 dni od wejścia nowej ustawy w życie dla deweloperów, którzy 1 lipca 2022 r. będą prowadzili sprzedaż bez tego rachunku.
  • Nowych przepisach regulujących postępowanie w razie wypowiedzenia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego, nawet jeśli do danego przedsięwzięcia stosowana będzie stara ustawa.
  • Prawie nabywcy do odstąpienia od umowy deweloperskiej w dwóch wyjątkowych sytuacjach dotyczących mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Możliwość stosowania przepisów przejściowych budzi duże zainteresowanie, tym bardziej, że nowa ustawa deweloperska rozszerzy zakres inwestycji, które zostaną objęte jej przepisami. Będzie miała ona zastosowanie również do inwestowania w stare obiekty. Przykładowo, popularne ostatnio przerabianie budynków o charakterze magazynowym na samodzielne lokale mieszkalne (tzw. lofty) według nowej ustawy także będzie stanowić przedsięwzięcie deweloperskie.

Autor: Maciej Król

MANAGER RADCA PRAWNY maciej.krol@olesinski.com Więcej

Autor: Laura Brajer

ASSOCIATE DZIAŁ PRAWNY laura.brajer@olesinski.com