10 przypadków, w których kupujący będzie mógł odstąpić od umowy deweloperskiej

Możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej to jeden ze sposobów zabezpieczenia interesów nabywcy lokalu mieszkalnego. Nowa ustawa deweloperska przewiduje katalog sytuacji, w których będzie to możliwe. Dodatkowo kupujący będzie mógł „zerwać” również inne umowy wskazane w ustawie, których celem jest ustanowienie lub przeniesienie na nabywcę prawa własności lokalu lub domu.

W artykule przedstawiamy 10 sytuacji, w których nabywca będzie miał prawo odstąpić od umowy deweloperskiej:

1. Umowa nie zawiera wymaganych informacji

Poprawnie sporządzona umowa deweloperska musi zawierać m.in.:

  1. informacje o nieruchomości, na której wybudowany ma być budynek mieszkalny  (w tym  powierzchnię działki, stan prawny nieruchomości oraz istniejące na niej obciążenia hipoteczne i służebności);
  2. określenie położenia oraz istotnych cech budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy;
  3. określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
  4. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.

Jeśli w umowie brakować będzie powyższych informacji, nabywca będzie mieć prawo od niej odstąpić w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia.

2. Umowa deweloperska jest niezgodna z prospektem informacyjnym lub jego załącznikami

Jeśli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie będą zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, nabywca będzie mieć prawo odstąpić od umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia.

Zasada ta nie dotyczy sytuacji, w której deweloper wprowadził zmiany w treści prospektu informacyjnego lub jego załącznikach w czasie między doręczeniem prospektu wraz z załącznikami a zawarciem umowy deweloperskiej i należycie poinformował o nich nabywcę.

3. Nabywca nie otrzymał prospektu informacyjnego lub jest on niezgodny ze stanem faktycznym / prawnym / określonym wzorem

Nabywca będzie mieć prawo odstąpić od umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia jeśli:

  • deweloper nie doręczy mu, zgodnie z procedurą określoną w nowej ustawie deweloperskiej, prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
  • deweloper nie poinformuje go o zmianie danych lub nie przekaże informacji zawartych w prospekcie informacyjnym czy jego załącznikach;
  • dane lub informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, będą niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu zawarcia umowy;
  • prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie będzie zawierać danych lub informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego.

4. Prawa wynikające z umowy deweloperskiej nie zostały przeniesione na nabywcę w określonym terminie

W takim przypadku nabywca będzie mieć obowiązek wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na dokonanie przeniesienia praw. Jeśli deweloper nie wywiąże się z tego obowiązku w wyznaczonym czasie, kupujący będzie mieć prawo odstąpić od umowy deweloperskiej. W tej sytuacji nabywca wciąż zachowa roszczenia z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.

5. Deweloper nie zawarł umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem w określonym terminie (NOWOŚĆ)

Jeśli bank wypowie umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego, deweloper mieć będzie obowiązek niezwłocznie, w terminie 60 dni od dnia wypowiedzenia umowy przez bank, zawrzeć nową umowę z innym bankiem. Jeśli tak się nie stanie, nabywca będzie mógł odstąpić od umowy deweloperskiej po tym, jak bank, który dotychczas prowadził mieszkaniowy rachunek powierniczy zwróci nabywcy środki.

6. Deweloper nie posiada zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia (NOWOŚĆ)

Kupujący będzie mieć prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w terminie 60 dni od dnia jej zawarcia, jeśli:

  •  deweloper nie będzie posiadał zgody banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny lokalu przez nabywcę, lub
  • deweloper nie będzie posiadał zobowiązania do udzielenia takiej zgody.

Powyższe będzie miało zastosowanie o ile takie obciążenie hipoteczne w ogóle będzie mieć miejsce.

7. Nabywca nie został poinformowany o zmianie banku prowadzącego rachunek powierniczy (NOWOŚĆ)

Deweloper będzie mieć obowiązek poinformować nabywcę o zawarciu umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem w ciągu 10 dni od jej zawarcia. Informacja musi zostać przekazana na papierze lub innym trwałym nośniku. Powinna zawierać potwierdzenie banku, że rachunek jest mieszkaniowym rachunkiem powierniczym w rozumieniu ustawy.

Jeśli deweloper nie wykona tego obowiązku w terminie, nabywca mieć będzie prawo odstąpić od umowy deweloperskiej po upływie 60 dni od dnia podania do publicznej wiadomości informacji o spełnieniu warunku gwarancji w rozumieniu art. 2 pkt 57 lit. a lub b ustawy z dnia 10 czerwca 2016 r. o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji.

8. Uznana wada istotna nie została usunięta w określonym terminie (NOWOŚĆ)

W przypadku zgłoszenia przy odbiorze lokalu wady, deweloper jest zobowiązany przekazać w ciągu 14 dni od podpisania protokołu odbioru lokalu na papierze lub innym trwałym nośniku:

  • informacji o uznaniu wady, albo
  • oświadczenia o odmowie uznania wady z wyjaśnieniem przyczyny takiej decyzji.

Nieprzekazanie powyższych informacji w ustalonym terminie traktuje się jako uznanie wystąpienia wady.

W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej, strony ustalą nowy termin odbioru lokalu, który pozwoli deweloperowi na usunięcie wady. Jeśli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie zdąży usunąć wady istotnej w ustalonym terminie, będzie musiał wskazać kolejny termin wraz z uzasadnieniem opóźnienia – z zastrzeżeniem, że nowy termin nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy. W przypadku dalszego nieusunięcia wady (albo braku wskazania takiego terminu przez dewelopera), termin usunięcia wady wskaże nabywca. Dopiero kiedy deweloper ponownie nie wywiąże się z zobowiązania, nabywca będzie mieć prawo odstąpić od umowy lub usunąć wadę na koszt dewelopera.

Ta podstawa prawna oznacza, że nabywca nie będzie musiał sięgać do przepisów o rękojmi za wady rzeczy określonych w Kodeksie cywilnym (nabywca będzie mógł odstąpić od umowy zanim dojdzie do formalnego przeniesienia własności lokalu lub domu).

9. Rzeczoznawca stwierdzi istnienie wady istotnej (NOWOŚĆ)

Jeśli kupujący nie dokona odbioru lokalu ze względu wystąpienia wady istotnej (w ramach powtórnego odbioru) będzie musiał przedstawić opinię rzeczoznawcy budowlanego. Na złożenie wniosku o opinię rzeczoznawcy nabywca mieć będzie miesiąc od dnia dokonania odmowy. Stwierdzenie istnienia wady istotnej przez rzeczoznawcę oznaczać będzie, że nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej.

10. Syndyk dewelopera zażąda wykonania umowy (NOWOŚĆ)

Jeżeli syndyk, który kontynuuje (za zgodą sędziego-komisarza) przedsięwzięcie deweloperskie zażąda wykonania umowy, tym samym wzywając nabywcę do dokonania wpłat zgodnie z umową, nabywca będzie mógł od tej umowy odstąpić. 

W świetle postanowień nowej ustawy deweloperskiej, w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej, co do zasady uważać się ją będzie za niezawartą, a nabywca nie będzie zobowiązany do ponoszenia kosztów związanych z odstąpieniem od umowy.

Autor: Maciej Król

MANAGER RADCA PRAWNY maciej.krol@olesinski.com Więcej

Autor: Krzysztof Wiecki

SENIOR ASSOCIATE DZIAŁ PRAWNY krzysztof.wiecki@olesinski.com