Mieszkaniowy rachunek powierniczy w nowej ustawie deweloperskiej

Nowa ustawa deweloperska utrzymuje dotychczasowe rozwiązanie, zgodnie z którym środki wpłacone przez nabywcę lokalu nie trafiają bezpośrednio do dewelopera, lecz są gromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym. Zasady prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych zostały jednak mocno doprecyzowane. Częściowo jest to formalizacja dotychczasowej praktyki rynkowej, w części jednak są to rozwiązania nowe.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy – co pozostaje bez zmian?

Mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony jest przez bank, który (przy spełnieniu określonych warunków) wypłaca środki deweloperowi. Utrzymany zostaje też podział tych rachunków na mieszkaniowe rachunki powiernicze otwarte (OMPR) oraz zamknięte (ZMRP). Rachunki otwarte są w praktyce najbardziej popularne. Według UOKiK na koniec pierwszego kwartału 2018 r.  stanowiły 89,9% wszystkich mieszkaniowych rachunków powierniczych. Środki z nich są przekazywane deweloperowi stopniowo, w miarę realizacji poszczególnych etapów inwestycji. Natomiast w przypadku rachunków zamkniętych, wypłata całości środków następuje dopiero po zakończeniu inwestycji i zawarciu z nabywcą umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy – co się zmieni?

Po 1 lipca znikną znane z dotychczasowych uregulowań formy ochrony nabywcy w postaci połączenia OMRP z gwarancją ubezpieczeniową lub gwarancją bankową. Zastosowanie takich gwarancji obok rachunku otwartego było do tej pory dobrowolne. Utrzymywanie gwarancji wiązało się z dodatkowymi kosztami, przez co w praktyce rozwiązania te nie były przez deweloperów stosowane. Zamiast tego, niezależnie od rodzaju rachunku w danej inwestycji, ustawa wprowadza dla deweloperów obowiązkową składkę na nowoutworzony Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, której wysokość będzie uzależniona od rodzaju otwieranych rachunków powierniczych.

Kiedy deweloper musi zawrzeć umowę o prowadzenie MRP?

Już w momencie rozpoczęcia sprzedaży mieszkań deweloper  powinien mieć zawartą z bankiem umowę o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego dotyczącą danej inwestycji. Nowa ustawa deweloperska określa rozpoczęcie sprzedaży jako „podanie do publicznej wiadomości informacji o rozpoczęciu procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów w ramach określonego przedsięwzięcia oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich”.

W praktyce więc umowa z bankiem o MRP musi być zawarta na jakiś czas przed podpisaniem pierwszych umów deweloperskich. Jeśli inwestycja jest wieloetapowa, deweloper ma obowiązek zawarcia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego odrębnie dla każdego etapu inwestycji, co w założeniu ma zwiększyć transparentność środków gromadzonych na MRP.

Ustawa wyraźnie wskazuje też, że deweloper jest zobowiązany do utrzymywania MRP aż do momentu przeniesienia prawa własności z ostatniej umowy deweloperskiej zawartej w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Tak jak dotychczas, umowę o prowadzenie MRP może wypowiedzieć tylko bank z ważnych powodów. W takim wypadku deweloper musi zawrzeć nową umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego. W przeciwnym razie środki zgromadzone na tym rachunku zwracane są nabywcom. Deweloper ponosi koszty, opłaty i prowizje związane z prowadzeniem MRP, a środki wypłacone z tego rachunku mogą być przeznaczone tylko na cel finansowania lub refinansowania przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego jest prowadzony ten rachunek.

Wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy

Zasady dokonywania wpłat na MRP nie uległy istotnym zmianom. Nabywca dokonuje ich zgodnie z postępem realizacji inwestycji ustalonym w harmonogramie przedsięwzięcia.  Układając harmonogram deweloper musi trzymać się poniższych wytycznych:  

  • harmonogram musi być podzielony na co najmniej cztery etapy realizacji,
  • koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% całkowitych kosztów przedsięwzięcia
  • wpłaty od nabywcy powinny być proporcjonalne do kosztów danego etapu.

Wysokość wpłat  uzależniona jest również od faktycznego stopnia realizacji inwestycji.

Wypłata środków

Zasady wypłaty środków przez bank pozostają bez zmian – zarówno w przypadku otwartych, jak i zamkniętych rachunków powierniczych.

Zamknięte rachunki powiernicze: bank wypłaci deweloperowi środki po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej własność lokalu.

Otwarte rachunki powiernicze: bank wypłaci deweloperowi środki po zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia, stosownie do harmonogramu danego przedsięwzięcia, a w przypadku ostatniego etapu – po otrzymaniu wypisu odpowiedniego aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na nabywcę.

Większa kontrola banku

Ustawa wprowadza natomiast poważne zmiany w zakresie kontroli zakończenia poszczególnych etapów inwestycji, która jest dokonywana przez bank. Zakres tej kontroli został rozszerzony i doprecyzowany.

Dotychczas bank również był zobowiązany do kontroli postępu prac, ograniczała się ona jednak do weryfikacji wpisów kierownika budowy w dzienniku budowy, której dokonywała wyznaczona przez bank osoba. Ustawa zawierała też lakoniczny zapis o tym, że bank uzyskuje prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji.

Po 1 lipca kontrola będzie zdecydowanie bardziej szczegółowa. Nowa ustawa deweloperska wskazuje na szereg elementów, które powinny być skontrolowane przez bank przed zwolnieniem środków na rzecz dewelopera.

Niektóre z nich będzie można zweryfikować łatwo, na podstawie ograniczonego katalogu dokumentów – jak np. to, czy deweloper jest właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym nieruchomości ( wystarczy weryfikacja ogólnodostępnych ksiąg wieczystych) lub czy w KRS nie ma wzmianki o wszczętym postępowaniu restrukturyzacyjnym lub upadłościowym, co można sprawdzić w 5 minut mając dostęp do Internetu. Z drugiej strony bank będzie też musiał zweryfikować brak zaległości dewelopera w opłacaniu podatków i składek na ZUS, wpłat na DFG czy należności względem podwykonawców.

Do weryfikacji części tych informacji wystarczy oświadczenie dewelopera.  Tak będzie m. in. w przypadku weryfikacji, czy środki wypłacone z danego MRP zostaną przeznaczone na cele związane z danym przedsięwzięciem inwestycyjnym. Deweloper będzie składał również oświadczenie o braku zaległości w podatkach, jak i składkach na DFG oraz braku zobowiązań względem nabywców, którzy odstąpili od umów deweloperskich.

Jak będzie wyglądać kontrola zakończenia etapu inwestycji?

Tak jak dotychczas, bank (za pośrednictwem osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane) sprawdzi, czy dany etap inwestycji się zakończył. Według nowych przepisów specjalista będzie bazować nie tylko na wpisach w dzienniku budowy, ale będzie zobowiązany sprawdzić również udokumentowanie faktycznego zaawansowania robót budowlanych oraz decyzji o pozwoleniu na użytkowanie w przypadku zakończenia robót budowlanych.

Deweloper musi przejść pozytywnie kontrolę, aby otrzymać środki od banku. Negatywna ocena jednego z elementów wskazanych w ustawie lub brak oświadczenia dewelopera (w zakresie braku zaległości) to dla banku podstawa do wstrzymania wypłaty. W takim wypadku bank powinien wyznaczyć deweloperowi odpowiedni termin na usunięcie nieprawidłowości i wypłacić pieniądze dopiero po ich usunięciu.

Kontrola bank będzie mogła być szersza, niż wskazuje ustawa, jeżeli będzie to wynikało z umowy, którą zawarł z deweloperem.

Pojawiają się sankcje karne

Nowością w ustawie deweloperskiej z 2021 roku jest wprowadzenie przepisów karnych, które mają zabezpieczać jej przestrzeganie. Dotyczą one między innymi kwestii związanymi z mieszkaniowymi rachunkami powierniczymi. Deweloperowi, który nie zapewni nabywcom ochrony za pomocą otwartego bądź zamkniętego rachunku powierniczego grozi kara, nawet pozbawienia wolności do dwóch lat. W przypadku deweloperów funkcjonujących w formie spółek – czyli zdecydowanej większości – osobą odpowiedzialną będzie przede wszystkim zarząd.

Ustawa przewiduje również sankcję karną dla pracowników banków. Zgodnie z brzmieniem nowych przepisów – wypłata deweloperowi środków zgromadzonych na zamkniętym lub otwartym rachunku powierniczym niezgodnie z przepisami grozi karą grzywny, ograniczenia wolności lub nawet pozbawienia wolności do lat dwóch. Można się więc spodziewać, że banki będą dosyć restrykcyjnie wypełniać nałożone na nie obowiązki.

Autor: Maciej Król

MANAGER RADCA PRAWNY maciej.krol@olesinski.com Więcej

Autor: Piotr Olearczyk

SENIOR ASSOCIATE ADWOKAT piotr.olearczyk@olesinski.com Więcej