02 lis Czy deweloper może wliczyć powierzchnię pod ściankami działowymi do metrażu lokalu?
Kontrowersyjną, jednak spotykaną praktyką deweloperów jest wliczanie powierzchni pod ściankami działowymi do łącznej powierzchni sprzedawanych lokali. Deweloperzy utrzymują, że taki sposób obliczania powierzchni lokalu jest zgody z przepisami. Sprzeciwiają się temu oczywiście kupujący, nie chcąc dodatkowo płacić za powierzchnię, której nie da się wykorzystać. Niestety, nawet pomimo ostatnich nowelizacji, które miały doprecyzować zasady obliczania powierzchni lokali, przepisy w tym zakresie wciąż są niejednoznaczne.
Które elementy budynku mogą zostać wliczone do powierzchni lokalu?
Zgodnie z treścią rozporządzenia Ministra Rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, powierzchnie budynku określa się zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych (Norma PN.ISO.9836:2015-12). Tak zwana nowa Norma, zastąpiła poprzednią Normę z 1997 r.[1]
Zgodnie z treścią nowej Normy – ściany wewnętrzne oraz ściany działowe zaliczane są do powierzchni konstrukcji. Ponadto, powierzchnia zajęta przez przegrody wewnętrzne nie może być zaliczona do powierzchni netto (powierzchnia zajęta przez przegrody wewnętrzne, stałe przegrody budowlane powinna zostać zaliczona do powierzchni konstrukcji).
W stosunku do poprzednio obowiązującej Normy, w nowej w punkcie 5.1.5.3 doprecyzowano, że odnośnie ścian działowych chodzi o te „typu przepierzenia”:
„5.1.5.3 Do powierzchni netto wliczane są także powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu, takie jak: ściany działowe typu przepierzenia, rury, kanały.”
Natomiast zgodnie z treścią starej Normy:
„5.1.5.3 Do powierzchni kondygnacji netto wliczane są także elementy nadające się do demontażu takie jak: ścianki działowe, rury, kanały.”
Jak rozumieć przepisy zawarte w nowej Normie?
Zapis starej Normy dawał deweloperom korzystną dla nich możliwość interpretacji – skoro fizycznie możliwe jest zdemontowanie danej ścianki/ściany działowej, nawet kosztem zmiany funkcjonalności lokalu, to powierzchnia pod nią może być wliczona do metrażu. Ze względu na wprowadzone doprecyzowanie, taka interpretacja jest obecnie trudniejsza.
Potwierdza to treść opinii sporządzonej przez Mazowiecką Okręgową Izbę Architektów[2], która wskazała, że:
„poza rurami czy kanałami norma wskazuje ściany działowe typu przepierzenie, a więc nie wszystkie ściany działowe a tylko te, które mają charakter przepierzenia, czyli czegoś tymczasowego, nietrwałego wręcz przenośnego. Inne ścianki działowe wydzielone w sposób trwały pomieszczenia np.: kuchnię, łazienkę, WC, spiżarnię itp. w żadnym wypadku nie podlegają dyspozycji punktu 5.1.5.3 nowej normy.”
Podsumowując, zgodnie z treścią nowej Normy:
- powierzchnia zajęta przez przegrody wewnętrzne nie powinna być wliczana do powierzchni netto,
- ściany działowe powinny być zaliczone do powierzchni konstrukcji, z zastrzeżeniem, że nadające się do demontażu ściany działowe typu przepierzenia mogą być wliczone do powierzchni netto.
Jak liczyć powierzchnię lokalu w przypadku zmian wprowadzonych na prośbę kupującego?
Zagadnieniem powiązanym z powyższym jest możliwość wliczenia przez dewelopera do metrażu lokalu powierzchni pod ściankami wykonanymi na życzenie kupującego.
Przykładowo: jeśli na prośbę kupującego deweloper wydzieli dodatkowy pokój lub dokona podziału przestrzeni lokalu w sposób inny niż pierwotnie zakładany – zasadne może być obciążenie kupującego obowiązkiem zapłacenia za metraż zajęty przez ścianki.
Każda z takich sytuacji wymaga indywidualnej oceny, która potwierdzi, że „doliczenie” metrażu jest uprawnione, a nie jest jedynie sztucznym zabiegiem dewelopera, mającym na celu zwiększenie powierzchni sprzedawanego lokalu.
Omówione zmiany w treści Normy pozwalają przypuszczać, że praktyka wliczania powierzchni pod ściankami działowymi do metrażu sprzedawanych lokali będzie coraz rzadsza.
Na rynku można spotkać różne rozwiązania w teorii umożliwiające „zwiększenie” powierzchni oferowanych lokali. Aby uniknąć długotrwałych i kosztownych sporów z kupującymi, przed ich zastosowaniem deweloper powinien zbadać, czy dana metoda jest dopuszczalna w świetle aktualnie obowiązujących przepisów i czy nie narusza uzasadnionych interesów klientów.
[1] Norma PN-ISO 9836:1997
[2] Opinia wydana 5 czerwca 2018 r.
