13 gru Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność dostępne również dla przedsiębiorców

W Rządowym Centrum Legislacji pojawił się projekt zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na jego mocy przedsiębiorcy będą mieli możliwość przekształcenia przysługującego im prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności. To spory krok w kierunku całkowitego wyeliminowania instytucji użytkowania wieczystego z polskiego porządku prawnego. Aktualnie możliwość przekształcenia dotyczy wyłącznie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, które stanowią niewielki procent wszystkich nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste. Choć projekt jest dopiero na etapie opiniowania, Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii zapowiada, że nowelizacja wejdzie w życie już w styczniu 2023 r.

Jakich gruntów w użytkowaniu wieczystym będą dotyczyć zmienione przepisy?

Nowelizacja ma obejmować wszystkie grunty oddane w użytkowanie wieczyste, a więc zarówno te należące do Skarbu Państwa, jak i będące we własności jednostek samorządu terytorialnego. W przypadku tych pierwszych do wydawania uchwał oraz zarządzeń określających szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkowników wieczystych uprawnieni będą właściwi miejscowo wojewodowie. Dysponowaniem gruntami jednostek samorządu terytorialnego zajmować się będą natomiast organy stanowiące tych jednostek. W przypadku gminy będzie to więc rady gminy, powiatu – rada powiatu, a województwa – sejmik województwa.

Jak użytkownik wieczysty będzie mógł nabyć nieruchomość?

Zgodnie z założeniami projektu postępowanie w sprawie przekształcenia gruntów na podstawie omawianej nowelizacji będzie wszczynane wyłącznie na wniosek użytkownika wieczystego, czyli przeciwnie do rozwiązania dotyczącego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. W tym przypadku po wejściu w życie ustawy przekształceniowej użytkowanie wieczyste „automatycznie” z mocy prawa przekształciło się w prawo własności.

Złożenie odpowiedniego wniosku będzie oczywiście zależało od samego użytkownika wieczystego, który dodatkowo powinien spełniać ustawowe warunki. Możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności ma być ponadto uzależniona od decyzji właściwego organu. Odpowiednio wojewodowie lub organy stanowiące jednostek samorządu terytorialnego będą mogli zdecydować, czy określone nieruchomości będą podlegały sprzedaży. Jak czytamy w uzasadnieniu do ustawy, organy te w uchwałach i zarządzeniach będą mogły określać wytyczne dla podmiotów wykonawczych w zakresie np. zasad kwalifikowania nieruchomości do sprzedaży. Projektodawca podkreśla, że organy stanowiące, określając warunki sprzedaży, mogą kierować się np. potrzebami społeczności lokalnej, szeroko pojętym interesem publicznym bądź potrzebą zabezpieczenia rezerwy terenów pod realizację celów publicznych i budownictwo mieszkaniowe.

Cena „zniesienia” użytkowania wieczystego

Projekt ustawy przewiduje również wytyczne dotyczące określania cen sprzedaży nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste. Cena nieruchomości przeznaczonej do prowadzenia działalności gospodarczej nie może być niższa niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej ustalonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Innymi słowy, minimalna cena za taką nieruchomość to dwudziestokrotność opłaty rocznej. Przewidziano także maksymalną stawkę – jest nią wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Zostanie ona ustalona w operacie szacunkowym sporządzanym przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z zasadami wyceny określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Koszty przygotowania takiego operatu ma ponieść użytkownik wieczysty. Cena przekształcenia będzie mogła zostać rozłożona na raty. Jak wskazuje uzasadnienie, ostateczna cena będzie negocjowana pomiędzy właścicielem gruntu a użytkownikiem wieczystym.

Niższa cena będzie pomocą publiczną

W aktualnym stanie prawnym sprzedaż gruntu użytkownikowi wieczystemu zasadniczo także jest możliwa[1]. W grę nie wchodzą jednak żadne obniżki ceny. Po wejściu w życie nowelizacji będzie możliwy zakup gruntu w cenie znacznie niższej niż rynkowa. Różnica pomiędzy ceną rynkową a ceną sprzedaży ma być wsparciem publicznym, a dokładnie pomocą de minimis.

To rozwiązanie jest efektem wątpliwości zgłaszanych przez KE, która podkreśla, że sprzedaż gruntu publicznego nie stanowi pomocy publicznej tylko wtedy, gdy odbywa się na normalnych warunkach rynkowych. Tym samym wszelkie korzyści związane z uiszczaniem opłaty w ratach przez dłuższy czas czy bonifikatami pomniejszającymi cenę powinny być traktowane właśnie jako pomoc publiczna.

Przyjmując, że będzie to pomoc de minimis, zwróćmy uwagę na jej limitowanie (zazwyczaj 200 000 EUR w ciągu 3 lat). W uzasadnieniu czytamy jednak, że zaproponowany mechanizm pozwoli wynegocjować cenę w taki sposób, aby zminimalizować wysokość pomocy publicznej udzielanej w ramach wskazanego limitu. Natomiast dla przedsiębiorców, którzy wykorzystali limit pomocy lub go przekroczyli organ będzie ustalał w formie decyzji administracyjnej dopłatę do wartości rynkowej bądź przyjmie cenę na poziomie wartości rynkowej gruntu. W praktyce z pewnością pojawi się wiele wątpliwości związanych z ustalaniem ceny, jak również określaniem wartości pomocy i dostępnego limitu.

Czy nowelizacja oznacza koniec użytkowania wieczystego?

Projekt ustawy pozostawia wojewodom i organom samorządu terytorialnego swobodę w decydowaniu o tym, czy na wniosek użytkownika wieczystego grunt zostanie przekształcony w prawo własności, czy też pozostanie w użytkowaniu wieczystym. Zauważmy, że przychody z tytułu opłat rocznych za użytkowanie wieczyste są stałymi dochodami jednostek samorządu terytorialnego. Z uwagi na to istnieje obawa, że organy te nie będą skłonne zgadzać się na sprzedaż i, tym samym, rezygnować ze stałego źródła dochodu. Z drugiej strony możliwość sprzedaży oznacza możliwość zasilenia budżetu znacznie  większymi kwotami – choć jednorazowymi.

Dla przedsiębiorców nabycie prawa własności w miejsce użytkowania wieczystego jest oczywiście korzystne. W momencie sprzedaży nie będą dłużej związani celem użytkowania wieczystego określonym w umowie. Umożliwi im to samodzielne decydowanie o zmianie przeznaczenia nieruchomości. Co więcej, nie będzie dotyczyło ich już ryzyko znacznego podniesienia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Cena nabycia gruntu będzie mogła być znacznie niższa niż cena rynkowa. Bez wątpienia zachęcająca jest też formuła pozyskania prawa własności – na wniosek, w formie umowy cywilnoprawnej. Oznacza to, że przedsiębiorca będzie mógł swobodnie zdecydować o przekształceniu w oparciu o własne możliwości finansowe. Oczywiście z drugiej strony pozostaje ryzyko przekroczenia limitu pomocy de minimis, co wiąże się, jak już wcześniej zostało wspomniane z koniecznością dopłaty do ceny rynkowej nieruchomości.

[1] Art. 32 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Powiązane wpisy:

Czy deweloper może wliczyć powierzchnię pod ściankami działowymi do metrażu lokalu? Potrącenia kar umownych oraz ich dochodzenie z zabezpieczenia wykonania umowy w zamówieniach publicznych znów możliwe 10 przypadków, w których kupujący będzie mógł odstąpić od umowy deweloperskiej Zanim ustawa deweloperska wejdzie w życie – co zrobić? (przepisy przejściowe)