12 lis Co trzeba wiedzieć o prawie pierwokupu i żądaniu obniżania ceny nieruchomości przez podmiot publiczny?

Sprzedaż nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu wiąże się nie tylko ze zwiększoną liczbą formalności, ale także z ryzykiem, że nabywca w sposób sądowny zakwestionuje cenę zawartą w umowie. Kiedy podmiot uprawniony do pierwokupu może zawnioskować o zmniejszenie kwoty transakcji i co zrobić, aby organ nie obniżył pierwotnej wyceny? 

Na czym polega prawo pierwokupu? 

Prawo pierwokupu to instytucja, która ogranicza swobodę właściciela w rozporządzaniu jego nieruchomością. Podmiot uprawniony (na mocy ustawy lub umowy) do wykonania prawa pierwokupu może podjąć decyzję, czy z tego prawa skorzysta. Dopiero gdy nie wyrazi takiej woli, sprzedaż może dojść do skutku z pierwotnym kupującym, wymienionym w umowie.  

Takie ukształtowanie przepisów wprowadza nadzór nad transakcją, który wykracza poza swobodę stron. W niektórych przypadkach podmiot wykonujący prawo pierwokupu ma możliwość zakwestionowania ceny ustalonej w umowie i w konsekwencji żądać jej obniżenia przez sąd, jeżeli ta rażąco odbiega od ceny rynkowej. Więcej na ten temat już za chwilę. Najpierw przyjrzyjmy się jednak temu, kto może skorzystać z pierwokupu.  

Komu przysługuje ustawowe prawo pierwokupu? 

W polskim porządku prawnym ustawowe prawo pierwokupu przysługuje niektórym podmiotom publicznym w odniesieniu do różnych kategorii nieruchomości. Oto najważniejsze z nich: 

• Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, który może z niego korzystać w stosunku do nieruchomości rolnych. Przyznanie takiego uprawnienia KOWR ma na celu przeciwdziałanie rozdrobnieniu gospodarstw rolnych;
• Lasy Państwowe, które mogą skorzystać z prawa pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości leśnych. Podmiot otrzymał taką możliwość, by móc chronić lasy i dbać o zachowanie ich integralności; 
• Parki Narodowe, które mogą wykorzystać uprawnienie tylko, gdy nieruchomości są położone w ich granicach. Podmiot może dzięki temu chronić obszary cenne przyrodniczo; 
• Agencja Mienia Wojskowego, która może z niego skorzystać w przypadku sprzedaży nieruchomości, które były przeznaczone na potrzeby obronności lub bezpieczeństwa państwa; 
• Gmina – może wykonać swoje prawo w sytuacji, gdy:  
  • nieruchomości są przeznaczone na cele publiczne;
  • sprzedawana nieruchomość była nabyta uprzednio od Skarbu Państwa lub gminy w drodze przetargu;
  • nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków. 

Możliwość zakwestionowania ceny nieruchomości 

Samo wykonanie ustawowego prawa pierwokupu przez uprawniony podmiot publiczny zasadniczo nie zmienia pozycji sprzedającego. Jedyną różnicą jest to, że nowym właścicielem nieruchomości staje się podmiot publiczny zamiast pierwotnego. Realnym ryzykiem jest jednak wspomniana już możliwość zakwestionowania ustalonej ceny sprzedaży nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu.  

Podmiot korzystający z tej instytucji może wnieść powództwo do sądu o ustalenie ceny nieruchomości, argumentując, że zaproponowana kwota rażąco odbiega od jej wartości rynkowej i żądać jej obniżenia.  

W postępowaniu sąd – opierając się przede wszystkim na opinii biegłego – może uznać, że cena nie odpowiada rynkowej wartości nieruchomości i ją obniżyć.  

Problematyczne jest to, że po wykonaniu prawa pierwokupu i zakwestionowaniu ceny, sprzedający nie ma możliwości „wycofania” się z transakcji. Jest wówczas związany nową ceną (jeśli sąd faktycznie zdecyduje się na jej obniżenie).  

Obrona przed obniżeniem ceny nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu 

Sytuacja, w której podmiot publiczny decyduje się na wykonanie prawa pierwokupu, a następnie wnioskuje do sądu o obniżenie ceny nieruchomości, wcale nie jest rzadka.  

Z praktyki wiemy również, że operaty szacunkowe rzeczoznawców (i biegłych sądowych) określające cenę rynkową nieruchomości mogą odbiegać od siebie nawet o 200%. Oznacza to, że w skrajnych sytuacjach sprzedający może otrzymać za nieruchomość obciążoną prawem pierwokupu przykładowo nie 750 000 zł, a 250 000 zł.  

W takim przypadku rolą sprzedającego jest obrona twierdzenia, że ustalona pierwotnie cena jest rynkowa. Kluczowe jest tutaj przedstawienie dowodów, które potwierdzą słuszność pierwotnej wyceny.  

To wbrew pozorom nie jest łatwym zadaniem, w przypadku, gdy wyceny nieruchomości są od siebie diametralnie odmienne.  

Co jest kluczowe? 

Sam proces wyceny jest problematyczny, ponieważ na wysokość ceny mogą mieć wpływ czynniki inne niż określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Mowa tu, np. o:

• walorze sąsiedztwa;
• względach sentymentalnych;
• planach wykorzystania nieruchomości na cele inne niż rolne. 

Proces ten wymaga więc przygotowania odpowiedniej argumentacji do zakwestionowania opinii biegłych.  

W jednej z prowadzonych przez nas spraw po: 

• 5 latach sporu,
• zebraniu opinii dwóch biegłych sądowych,  
• zgromadzeniu szerokiego materiału dowodowego, w tym m.in. 3 prywatnych operatów rzeczoznawców, raportów wskazujących na średnie ceny nieruchomości, ogłoszeń sprzedaży nieruchomości, informacji od KOWR o innych transakcjach uzyskanych w trybie dostępu do informacji publicznej,  

udowodniliśmy, że pierwotna cena działki nie odbiegała rażąco od jej wartości rynkowej. W tym przypadku podmiot publiczny przegrał sprawę i w konsekwencji został zobowiązany przez sąd do zapłaty całości pierwotnie ustalonej ceny.  

Transakcje z prawem pierwokupu wymagają przygotowania 

Zakup lub sprzedaż nieruchomości obciążonej pierwokupem nie jest zadaniem prostym. W grę wchodzi tu wiele formalności. Co więcej, w takich sytuacjach każdy sprzedający musi mieć świadomość, że istnieje ryzyko, iż sąd nieodwracalnie obniży cenę nieruchomości.  

Jeśli chcą Państwo uzyskać ochronę przed roszczeniami podmiotów publicznych, w tym zarzutem obniżenia ceny nieruchomości, zachęcamy do kontaktu. Mamy w tym zakresie bogate doświadczenie, dlatego możemy zaoferować skuteczne wsparcie.