22 lis Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę i innych rozstrzygnięć związanych z procesem inwestycyjnym
Często zdarza się, że inwestorzy stają przed koniecznością przeniesienia decyzji administracyjnej na przedsiębiorcę, który będzie realizować wcześniej planowane przedsięwzięcie. W świetle dominującego stanowiska doktryny i orzecznictwa przenieść na inny podmiot można tylko te decyzje, co do których ustawodawca wyraźnie przewidział taką możliwość. Z tego względu katalog transferowalnych decyzji jest zamknięty i wynika z przepisów ustaw.
Poniżej omawiamy 5 wybranych decyzji administracyjnych i innego rodzaju rozstrzygnięć najczęściej pojawiających się w procesie inwestycyjnym.
Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy
Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprost przewiduje możliwość przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy na inny podmiot. Taki proces powinien odbyć się za zgodą podmiotu, na rzecz którego warunki zostały wydane, i tylko wtedy, gdy wnioskodawca przyjmie wszystkie postanowienia decyzji. Przeniesienie następuje w drodze decyzji administracyjnej o charakterze związanym. Co to znaczy?
Warto pamiętać, że przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy nie można zrealizować w stosunku do części obszaru objętego tą decyzją[1]. Nie pozwala na to charakter prawny tego rozstrzygnięcia. Wskazuje się, że warunki zabudowy wydawane są dla danej inwestycji na określonym obszarze, a także w konkretnym stanie faktycznym i prawnym. Dlatego częściowe przeniesienie tworzyłoby zupełnie nową sytuację, do której zastosowanie mogłyby mieć inne przepisy. W efekcie zaistniałaby możliwość poczynienia zmian w warunkach zabudowy bez jakiejkolwiek kontroli organu wydającego decyzję w tym zakresie.
Trzeba też zaznaczyć, że w ramach postępowania o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy organ nie może ponownie przeprowadzić merytorycznej oceny okoliczności wydania warunków. Podobnie sytuacja wygląda przy przeniesieniu decyzji o pozwolenie na budowę, o którym szerzej w dalszej części artykułu.
Przeniesienie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach
Ustawodawca przewidział możliwość przeniesienia decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach[2]. Organ właściwy do wydania takiej decyzji przenosi ją na rzecz innego podmiotu, jeśli:
- zgadza się na to podmiot, na rzecz którego decyzja została pierwotnie wydana;
- równocześnie drugi podmiot przyjmuje wszystkie prawa i obowiązki płynące z tej decyzji.
Kontrowersje budzi zagadnienie przenoszenia decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach w części. W tym zakresie można wyróżnić dwa podstawowe poglądy. Pierwszy – liberalny – zakłada możliwość przeniesienia decyzji w części, jeśli możliwe jest wyodrębnienie z decyzji środowiskowej poszczególnych obiektów i warunków ich realizacji. Z kolei drugi, rygorystyczny, nie dopuszcza częściowego przeniesienia decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.
Trzeba mieć na uwadze, że literalna treść przepisów wspiera stanowisko rygorystyczne, ponieważ przepisy wprost nie przewidują możliwości przeniesienia decyzji środowiskowej w części (przepisy odnoszą się jedynie do przeniesienia decyzji). W doktrynie można jednak odnaleźć również argumentację przemawiającą za tym, że przeniesienie części decyzji środowiskowej w niektórych przypadkach powinno być dopuszczalne.
Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę
Zasady przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę reguluje art. 40 Prawa budowlanego. Taki transfer następuje na wniosek nowego inwestora w drodze decyzji organu właściwego do wydania pozwolenia na budowę. Wnioskodawca jest zobowiązany dostarczyć do organu 3 dokumenty przedstawione na grafice.
Ostatni z wymienionych nie jest wymagany w przypadku nabycia nieruchomości przez nowego inwestora. Jeśli wskazane warunki są spełnione, to organ ma obowiązek przeniesienia pozwolenia.
Podkreśla się, że postepowanie w sprawie przeniesienia decyzji o pozwolenie na budowę nie może być pretekstem do ponownej oceny okoliczności wydania tej decyzji. Warto również wspomnieć, że zgodnie z aktualnym orzecznictwem dopuszczalne jest przeniesienie pozwolenia na budowę w części, jeśli transferowane obiekty mogą zostać wyodrębnione i są w stanie samodzielnie funkcjonować.
Po przeniesieniu decyzji o pozwolenie na budowę nowy inwestor wstępuje we wszystkie prawa i obowiązki, które z niej wynikają. Oznacza to, że może kontynuować inwestycję, ale musi także ponosić konsekwencje wynikające z dotychczas przeprowadzonego procesu budowlanego.
Powyższe regulacje mają również zastosowanie do przeniesienia zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych, do którego nie został wniesiony sprzeciw.
Przeniesienie warunków przyłączenia do sieci energetycznej i gazowej
Warunki przyłączenia nie są decyzją administracyjną, ale z uwagi na materię, której dotyczą, nie mają charakteru jedynie cywilnoprawnego. Zgodnie z dominującym stanowiskiem orzecznictwa warunki przyłączenia do sieci energetycznej i gazowej cechuje mocny element publicznoprawny (administracyjny).
W związku z tym nie mogą one być przenoszone tylko na podstawie umowy cywilnoprawnej. Równocześnie brakuje przepisu, który wprost wskazuje, że na wniosek stron zainteresowanych, podmiot udzielający warunków przyłączenia ma obowiązek ich przeniesienia.
Chcąc dokonać omawianego transferu, można zwrócić się do wydającego warunki z wnioskiem o ich udzielenie na rzecz nowego podmiotu w kształcie, w jakim zostały już wcześniej wydane. Przed złożeniem pisma warto skontaktować się z podmiotem udzielającym warunki celem ustalenia, jak zgodnie z jego procedurami najszybciej przejść przez ten proces.
Przeniesienie warunków przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej
Ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków z 17 listopada 2020 r. przewiduje, że przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne nie pobiera opłat za przeniesienie warunków przyłączenia na inny podmiot[3]. Wynika z tego jednoznacznie, że ustawodawca przewidział możliwość ich przeniesienia.
Dokonanie transferu omawianych warunków powinno przebiegać tak samo, jak w przypadku warunków przyłączenia do sieci energetycznej i gazowej. Należy więc zwrócić się do wydającego warunki z wnioskiem o ich wydanie na rzecz nowego podmiotu w kształcie, w jakim zostały już wcześniej udzielone.
O czym pamiętać przy przenoszeniu decyzji administracyjnych?
Przed wystąpieniem o przeniesienie jakiejkolwiek decyzji administracyjnej związanej z procesem inwestycyjnym na inny podmiot trzeba sprawdzić, czy prawo daje możliwość wykonania takiej procedury. W niektórych przypadkach powodzenie takiego transferu zależy również od spełnienia określonych wymogów.
Powyżej opisaliśmy 5 decyzji i rozstrzygnięć, które – jak wynika z naszego doświadczenia – są najczęściej przenoszone. Z procesem inwestycyjnym wiąże się jednak znacznie więcej rozstrzygnięć, dla których w toku realizacji przedsięwzięcia może zaistnieć potrzeba transferu na inny podmiot.
Jeśli zastanawiają się Państwo, czy w konkretnej sytuacji istnieje taka możliwość, zachęcamy do kontaktu. Przeanalizujemy konkretny przypadek i doradzimy, czy i jak ewentualnie można zadziałać, a także zapewnimy w tym zakresie wsparcie.
[1] Patrz m.in. wyrok NSA z 11.01.2022 r. sygn. akt II OSK 6/19; wyrok WSA w Gdańsku z 18.09.2018 r. sygn. akt II SA/Gd 371/18.
[2] Tak wynika z art. 72a ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
[3] art. 19a ust. 10 pkt 1
