Podatek od nieruchomości 2021. Na co zwrócić uwagę?

Zbliża się rok 2021, a wraz z nim nieodłączny element podatkowego krajobrazu, czyli złożenie przez przedsiębiorstwa deklaracji na podatek od nieruchomości na kolejny rok podatkowy.

Niejednokrotnie firmy posiadające duże hale produkcyjne, liczne budowle i grunty płacą nawet kilka lub kilkanaście milionów złotych podatku od nieruchomości rocznie, co stanowi dla nich istotną pozycję kosztową.

Oczywiście w wielu gminach funkcjonują systemy zwolnień – na przykład w ramach regionalnej pomocy inwestycyjnej lub w tzw. formule de minimis, a ostatnio również w ramach pomocy covidowej. Należy jednak pamiętać, że są to mechanizmy okresowe, uzależnione na przykład od zrealizowania inwestycji, a w przypadku pomocy de minimis lub pomocy covidowej, relatywnie nieznacznie zmniejszają opodatkowanie (przykładowo limit pomocy de minimis to 200 tys. euro w okresie trzech lat podatkowych).

W 2021 roku rozliczenie podatku od nieruchomości będzie miało tym ważniejszy wymiar, że podwyższeniu ulegną maksymalne stawki podatku, które mogą być zastosowane przez gminy. To w prostym rachunku może oznaczać większe obciążenie dla przedsiębiorców.

Przygotowanie do rozliczenia podatku od nieruchomości

Już teraz warto pochylić się nad prawidłowym obliczeniem podatku od nieruchomości, tak aby jego wysokość odpowiednio ująć w budżecie na 2021 r. i jednocześnie nie narazić się na powstanie zaległości podatkowej, a być może także znaleźć oszczędności względem lat poprzednich.

W serii kilku artykułów postaramy się przybliżyć zwięźle kilka kluczowych obszarów, na których warto skupić się przy analizie określenia prawidłowych podstaw opodatkowania, a w rezultacie prawidłowej wysokości podatku. Dodatkowo nakreślimy, na co trzeba uważać, korzystając ze zwolnień w podatku od nieruchomości.

Najtrudniejszy pierwszy krok, czyli co powinienem opodatkować?

Przede wszystkim warto przypomnieć sobie podstawy, czyli jakie obiekty w przypadku przedsiębiorców mogą podlegać opodatkowaniu.

Przypomnijmy zatem, że opodatkowaniu podlegają:

– grunty – od ich powierzchni,

– budynki lub ich części – od powierzchni użytkowej,

– budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej – od ich wartości początkowej w rozumieniu właściwej ustawy o podatku dochodowym (wartości ustalonej na 1 stycznia roku podatkowego, stanowiącej podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszonej o odpisy amortyzacyjne).

Już w tym miejscu warto się zatrzymać. Zdawać by się mogło, że jest to katalog dosyć oczywisty, który nie powinien nastręczać żadnych trudności interpretacyjnych. Niestety bywa, że przedsiębiorcy nie wiedzą o tym, że pewne obiekty, których są właścicielami, mogą być klasyfikowane jako budynki lub budowle na potrzeby podatku od nieruchomości. Z kolei w przypadku gruntów zdarza się, że niektóre z nich – pomimo sklasyfikowania jako lasy lub użytki rolne – mogą podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.

Reasumując – zanim przystąpimy do określania podstaw opodatkowania i właściwych stawek, a finalnie – wysokości podatku, należy się zastanowić – co i w jakim zakresie podlega podatkowi od nieruchomości? Dopiero później można wejść w szczegóły. Błąd na starcie oznacza bowiem błąd w całym rozliczeniu.

Przede wszystkim – co ma przedsiębiorca i jak to ustalić?

Pierwszym krokiem powinno być przeprowadzenie starannej analizy – sprawdzenie, jakie przedmioty opodatkowania znajdują się w posiadaniu przedsiębiorcy (do jakich gruntów, budynków i budowli przedsiębiorca ma tytuł własności). Z zasady bowiem obowiązek podatkowy będzie ciążył w zakresie przedmiotów opodatkowania, stanowiących własność przedsiębiorcy (z pewnymi wyjątkami określonymi w art. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).

Na pewno warto zacząć od weryfikacji technicznej, analizy stanu faktycznego; „przejść” się po zakładzie wspólnie z kierownikiem budowy, osobami technicznymi odpowiedzialnymi za utrzymanie zakładu czy dyrektorem zakładu i ocenić:

– jakie grunty, w jakich lokalizacjach posiada przedsiębiorca, w jaki sposób są sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków oraz w jaki sposób są wykorzystywane (czy i jaka działalność jest na nich prowadzona),

– jakie budynki są posadowione na gruntach należących do przedsiębiorcy? Warto zwrócić szczególną uwagę na obiekty nietypowe, takie jak hale namiotowe, portiernie kontenerowe, budynki techniczne (w których mogą znajdować się np. zbiorniki, transformatory, urządzenia rozdzielcze),

– jakie budowle znajdują na gruntach lub w budynkach przedsiębiorcy? Przy tej analizie warto podejść do tematu szeroko i ewentualnie później wykluczać poszczególne obiekty z kategorii budowli.

Katalog budowli zasadniczo nie został zamknięty (chociaż pojawiają się głosy, że jeśli obiekt nie został wymieniony wyraźnie w art. 3 pkt 3 PrBud, to budowlą być nie może). Przykładowych budowli, które zwykle znajdują się w posiadaniu przedsiębiorców można wymienić bardzo wiele. Są to na przykład parkingi, sieci techniczne, sieci uzbrojenia terenu, drogi przejazdowe, zbiorniki, ogrodzenia, bramy, rampy załadunkowe, kanalizacje kablowe.

Sprawdźmy dokumentację

Oprócz weryfikacji „fizycznej” warto sięgnąć również do dokumentów – ewidencji gruntów i budynków, wypisów i wyrysów z tej ewidencji, dzienników budowy. Przydatne mogą okazać się również decyzje administracyjne – pozwolenia na budowę czy pozwolenia na użytkowanie.

Sięgnijmy także do ostatecznego projektu budowlanego czy pomiarów technicznych, na przykład rzeczoznawcy (jeśli takie są). Dobrym źródłem wiedzy mogą się okazać inne materiały, takie jak mapy, rysunki techniczne, rzuty. Wszystko po to, by zorientować się w posiadanym majątku.

W tym miejscu warto jednak podkreślić, że sposób liczenia powierzchni użytkowej, jako podstawy opodatkowania budynków na gruncie podatku od nieruchomości, został szczególnie określony w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. W konsekwencji pomiary wynikające z projektu budowlanego czy ewidencji budynków niekoniecznie muszą odpowiadać powierzchni użytkowej do celów podatku od nieruchomości (co zresztą bardzo często się zdarza).

Wartościowym źródłem może okazać się ewidencja środków trwałych (EŚT), ale należy ją traktować z rezerwą. Sposób prezentacji aktywów  w EŚT wynika w pierwszej kolejności z reguł księgowych (podatkowych), a nie prawa budowlanego. Może się okazać, że niektóre budynki czy budowle nie są wyszczególnione w EŚT i nie są w ogóle opodatkowywane, pomimo że powinny. Możliwe jest też, że opodatkowywane są budowle, klasyfikowane w ten sposób w oparciu o Klasyfikację Środków Trwałych (KŚT), podczas gdy nie stanowią przedmiotu opodatkowania zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych.

Podatek od nieruchomości – kolejne artykuły

W kolejnych artykułach w tej serii opowiemy o kilku ważnych kwestiach związanych z rozliczeniem podatku od nieruchomości. Przytoczymy praktyczne przykłady, a także opiszemy pułapki, które czyhają na przedsiębiorców.

W kolejnych artykułach dowiedzą się Państwo:

– o przedmiotach opodatkowania, czyli między innymi: jakie grunty przedsiębiorcy podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, a jakie nie? Jak ustalić czy dany obiekt jest budynkiem lub budowlą?

– o problematycznej kwestii opodatkowania budowli znajdujących się w budynkach.

– o zakresie opodatkowania podatkiem od nieruchomości jednoosobowych działalności gospodarczych oraz podmiotów prowadzących działalność rolniczą lub leśną.

– o momencie, od którego należy opodatkowywać poszczególne obiekty, a zatem także o wakacjach podatkowych.

– o prawidłowym ustaleniu podstaw i stawek opodatkowania, w tym o wartości początkowej i powierzchni użytkowej.

– o częstych błędach popełnianych przy określaniu zakresu opodatkowania, między innymi dlaczego KŚT i EŚT mogą nie być sprzymierzeńcami przy określaniu wysokości podatku. 

– o tym jakie zwolnienia podatkowe można zastosować w celu zmniejszenia obciążenia podatkiem od nieruchomości i na co uważać korzystając z tych zwolnień.

Autor: Karol Niemiec

SENIOR CONSULTANT DORADCA PODATKOWY karol.niemiec@olesinski.com Więcej

Autor: Jacek Łuczyński

MANAGER DZIAŁ PODATKOWY jacek.luczynski@olesinski.com Więcej