11 maj 5 najważniejszych zmian w nowej ustawie deweloperskiej

Kolejne korzyści dla kupujących mieszkania i dodatkowe obowiązki dla deweloperów. Tak w jednym zdaniu można podsumować nową ustawę deweloperską, która weszła w życie 1 lipca 2022 roku. Co dokładnie przyniosła ta obszerna zmiana wprowadzona przez ustawodawcę? Poniżej prezentujemy 5 kluczowych zmian.

1.    Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

To nowa, dodatkowa forma zabezpieczenia konsumenta na wypadek:

• ogłoszenia upadłości dewelopera (i niekontynuowaniu przedsięwzięcia deweloperskiego) lub banku prowadzącego rachunek powierniczy dla inwestycji deweloperskiej,
• odstąpienia przez nabywcę od umowy, w przypadkach określonych w ustawie. 

Deweloperzy są zobowiązani do odprowadzenia dodatkowej składki na DFG. Jej wysokość zależy od formy rachunku powierniczego (grafika poniżej).

Wysokość składki wpłacanej w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego jest istotnie niższa, a więc i korzystniejsza dla dewelopera niż wysokość składki wpłacanej na otwarty rachunek powierniczy. Ta różnica wynika z odmiennego poziomu ryzyka ponoszonego przez nabywcę przy otwartym i zamkniętym rachunku.

Wypłacanie środków z DFG

Środki są wypłacane w 3 przypadkach, które prezentujemy na grafice poniżej.

Wypłata środków nie dzieje się automatycznie, ale na wniosek nabywcy, który na przelew może czekać od 30 do 90 dni.

Deweloperzy, którzy rozpoczęli sprzedaż i zawarli choć jedną umowę deweloperską przed 1 lipca 2022 r, są zwolnieni z obowiązku prowadzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego dla danego przedsięwzięcia (maksymalnie przez okres 2 lat).

Zasada ta dotyczy zresztą wielu zmian wprowadzonych przez nową ustawę deweloperską, o czym będziemy pisać szerzej w kolejnym artykule o przepisach przejściowych.

2. Więcej informacji w prospekcie informacyjnym

Prospekt informacyjny jest deweloperom dobrze znany. Po nowelizacji jego treść została jednak znacznie rozszerzona. Dokument trzeba przekazywać nabywcy każdorazowo przed zawarciem umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej (a nie, jak wcześniej, tylko na jego żądanie).

Prospekt niezmiennie składa się z części ogólnej oraz indywidualnej. Istotnemu rozszerzeniu uległy dane dotyczące planowanego, konkretnego przedsięwzięcia, które może być przedmiotem umowy deweloperskiej. Nowością jest w szczególności szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji.

Główną sankcją za sporządzenie prospektu informacyjnego niezgodnego z nową ustawą deweloperską jest odpowiedzialność karna. Jeśli dane w nim zawarte są nieprawdziwe lub nie został on doręczony w sposób zgodny z nowelizacją, nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

3. Nowe zasady odbioru oraz usuwania wad lokalu

Nowelizacja uszczegółowiła procedurę odbioru lokalu i dała nabywcy nowe uprawnienia do odmowy odbioru lokalu. Wprowadziła również procedurę usuwania tzw. wad istotnych oraz domniemanie uznania wady przez dewelopera.

Usunięcie wady „nieistotnej” powinno nastąpić w jednym z trzech terminów wskazanych w ustawie, czyli w terminie:

• 30 dni od dnia podpisania protokołu,
• dodatkowym, wyznaczonym przez dewelopera,
• dodatkowym, wyznaczonym deweloperowi przez nabywcę, jeśli deweloper nie usunął wad w terminie 30 dni lub nie wyznaczył terminu dodatkowego.

Niewywiązanie się z tych terminów uprawnia nabywcę do usunięcia wady na koszt dewelopera.

W analogicznej sytuacji, ale dotyczącej wady istotnej (gdy deweloper nie usunie uznanej przez siebie wady istotnej w wyznaczonych terminach) nabywca będzie mógł odstąpić od umowy.

4. Dodatkowe możliwości odstąpienia od umowy przez kupującego

Nowa ustawa deweloperska wprowadziła szereg dodatkowych sytuacji, w których nabywca może zerwać umowę. Nowością jest to, że przepisy wyraźnie umożliwiają odstąpienie nie tylko od umowy deweloperskiej, ale także od innych umów wskazanych w ustawie.

Poniżej kilka przykładów nowych sytuacji, w których nabywca może odstąpić od umowy:

• deweloper nie zawarł umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem w sytuacji, gdy aktualna umowa rachunku powierniczego została wypowiedziana przez bank,
• brak zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu lub bezobciążeniowe przeniesienie własności nieruchomości,
• deweloper nie poinformował nabywcy o zmianie banku prowadzącego rachunek powierniczy,
• deweloper nie usunął uznanej wady istotnej,
• rzeczoznawca stwierdzi istnienie wady istotnej,
• pomimo upadłości dewelopera syndyk zażąda wykonania umowy zawartej z nabywcą.

Jeżeli nabywca skorzysta z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej, uważać się ją będzie za niezawartą i nie poniesie on żadnych kosztów związanych z odstąpieniem.

5. Sztywne ramy umowy rezerwacyjnej

Kontrakty tego typu, funkcjonujące od lat na rynku, dotychczas nie były zdefiniowane i opierały się o zasadę swobody umów, co sprzyjało ich różnorodności

W nowej ustawie deweloperskiej zdefiniowano samo pojęcie rezerwacji jako „wyłączenie ze sprzedaży”. Określono również, że umowa rezerwacyjna musi mieć formę pisemną, inaczej jest nieważna.

Ponadto umowa rezerwacyjna ma określać:

• strony, miejsce i datę zawarcia umowy,
• cenę lokalu lub domu podlegającego rezerwacji,
• okres rezerwacji,
• usytuowanie lokalu w budynku,
• powierzchnię użytkową lokalu lub domu oraz powierzchnię i układ poszczególnych pomieszczeń.

Już na etapie zawarcia umowy rezerwacyjnej deweloper ma obowiązek dołączenia prospektu informacyjnego z załącznikami.

Nowa ustawa deweloperska określa również wysokość opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekraczać 1% ceny lokalu lub domu określonego w prospekcie informacyjnym. Opłata rezerwacyjna podlega zaliczeniu na poczet ceny lokalu lub domu.

Nie ulega wątpliwości, że zmiany wprowadzone nową ustawą deweloperską w największym stopniu dotyczą samych deweloperów. Szereg nowych obowiązków, w tym w szczególności wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, wymusza na nich konieczność wykonywania wielu dodatkowych czynności oraz ponoszenia dodatkowych kosztów. Drugą grupą, którą dotyczą wspomniane zmiany są oczywiście konsumenci. Ci jednak zyskują w zasadzie wyłącznie nowe prawa i są lepiej chronieni.

Jeśli potrzebują Państwo pomocy w dostosowaniu swoich działań do nowej ustawy deweloperskiej, to zachęcamy do kontaktu.