5 najważniejszych zmian w nowej ustawie deweloperskiej

Do wejścia w życie nowych przepisów ustawy deweloperskiej pozostały już niecałe dwa miesiące. Dla deweloperów to niewiele czasu, aby zapoznać się z licznymi zmianami i na nie przygotować. Co ważniejsze, to ostatni dzwonek, aby podjąć działania, dzięki którym będą mogli – przez dwa lata okresu przejściowego – stosować jeszcze przepisy starej ustawy.

Dlatego na blogu ruszamy z cyklem „Ustawa deweloperska po nowemu”, w którym co tydzień będziemy opisywać praktyczne skutki nowelizacji oraz działania, które będą musieli podjąć deweloperzy – lub już powinni.

Rozpoczynamy od zaprezentowania pięciu największych zmian, które od 1 lipca wprowadzi nowa ustawa deweloperska.

Powstanie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma być formą zabezpieczenia konsumenta na wypadek ogłoszenia upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy dla inwestycji deweloperskiej, a także w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy, w przypadkach określonych w ustawie.  

Deweloperzy będą zobowiązani do odprowadzenia na DFG dodatkowej składki w wysokości 0,45% wartości wpłat dokonanych przez nabywcę (w przypadku otwartych rachunków powierniczych) i 0,1% wartości wpłat dokonanych przez nabywcę (w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych). To na chwilę obecną jedynie propozycja wynikająca z opublikowanego przez Ministra Rozwoju i Technologii projektu rozporządzenia w sprawie wysokości stawek procentowych, według których jest wyliczana kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Projekt ten został skierowany do konsultacji publicznych, więc wysokość tych składek może jeszcze ulec zmianie.

Jak można się było spodziewać wysokość składki wpłacanej w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego jest istotnie niższa, a wiec i korzystniejsza dla dewelopera niż wysokość składki wpłacanej na otwarty rachunek powierniczy. Jak wynika z uzasadnienia do  rozporządzenia ta zróżnicowana wysokość składek wynika z różnego poziomu ryzyka ponoszonego przez nabywcę przy otwartym i zamkniętym rachunku.

Kiedy środki z DFG będą wypłacane nabywcom?

1. Gdy deweloper ogłosi upadłość, a syndyk lub zarządca nie będzie kontynuował przedsięwzięcia deweloperskiego,   

2. Gdy nabywca lokalu odstąpi od zawartej umowy i nie otrzyma od dewelopera zwrotu środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym w ustawowym terminie 30 dni,   

3. Gdy upadnie bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy.  

Jednak wypłata środków nie wydarzy się automatycznie, ale na wniosek nabywcy, który na przelew może czekać od 30 do 90 dni.

Obowiązek korzystania z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego deweloperzy mogą jednak odłożyć w  czasie. Jeśli rozpoczną sprzedaż i zawrą choć jedną umowę deweloperską przed 1 lipca 2022 r, będą zwolnieni z obowiązku zakładania DFG dla tego przedsięwzięcia, maksymalnie jednak przez okres 2 lat. Zasada ta dotyczy wielu zmian wprowadzonych nowelizacją, o czym będziemy pisać szerzej w kolejnym artykule o przepisach przejściowych.

2. Więcej informacji w prospekcie informacyjnym

Prospekt informacyjny jest już deweloperom dobrze znany z obecnych przepisów. Po nowelizacji jego treść zostanie jednak znacznie rozszerzona. Dokument będzie trzeba przekazać nabywcy każdorazowo przed zawarciem umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej (a nie, jak dotychczas, na jego żądanie).

Prospekt niezmiennie będzie składał się z części ogólnej oraz części indywidualnej.   Istotnemu rozszerzeniu ulegną dane dotyczące planowanego, konkretnego przedsięwzięcia, które może być przedmiotem umowy deweloperskiej. Nowością jest w szczególności szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji. To informacje, które wcześniej nie były w nim zamieszczane.

Główną sankcją za niesporządzenie prospektu informacyjnego przewidzianą przez nową ustawę deweloperską jest odpowiedzialność karna. Jeśli dane zawarte w prospekcie są nieprawdziwe lub nie został on doręczony w sposób zgodny z ustawą, nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

3. Nowe zasady odbioru oraz usuwania wad lokalu

Nowelizacja uszczegóławia procedurę odbioru lokalu i daje nabywcy nowe uprawnienia do odmowy odbioru lokalu. Ustawa wprowadza również procedurę usuwania tzw. wad istotnych oraz domniemanie uznania wady przez dewelopera

Jeśli podczas odbioru lokalu nabywca zgłosi wady (inne, niż wady istotne), deweloper zobowiązany będzie przekazać mu informację o uznaniu lub odmowie uznania wad w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu. Jeśli tego nie zrobi, przyjmuje się, że uznał zgłoszone wady.

Usunięcie wady „nieistotnej” powinno nastąpić w jednym z trzech terminów wskazanych w ustawie, tj. w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, w dodatkowym terminie wyznaczonym przez dewelopera bądź w dodatkowym terminie wyznaczonym deweloperowi przez nabywcę, jeśli deweloper nie usunął wad w terminie 30 dni lub nie wyznaczył terminu dodatkowego. Uchybienie tych terminom uprawnia nabywcę do usunięcia wady na koszt dewelopera.

W analogicznej sytuacji, ale dotyczącej wady istotnej (gdy deweloper nie usunie uznanej przez siebie wady istotnej w wyznaczonych terminach) nabywca będzie mógł odstąpić od umowy.

4. Dodatkowe możliwości odstąpienia od umowy przez kupującego

Nowa ustawa deweloperska przewiduje szereg dodatkowych sytuacji (poza obecnie obowiązującymi), w których nabywca będzie mógł zerwać umowę. Nowością jest to, że przepisy wyraźnie umożliwiają odstąpienie nie tylko od umowy deweloperskiej, ale także od innych umów wskazanych w ustawie.

Nowe sytuacje, w których nabywca będzie mógł odstąpić od umowy to:

  • Gdy deweloper nie zawarł umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem w sytuacji, gdy aktualna umowa rachunku powierniczego została wypowiedziana przez bank,
  • Brak zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu lub bezobciążeniowe przeniesienie własności nieruchomości,
  • Gdy deweloper nie poinformował nabywcy o zmianie banku prowadzącego rachunek powierniczy
  • Gdy deweloper nie usunął uznanej wady istotnej
  • Gdy rzeczoznawca stwierdzi istnienie wady istotnej
  • Gdy pomimo upadłości dewelopera syndyk zażąda wykonania umowy zawartej z nabywcą

Jeżeli nabywca skorzysta z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej, uważać się ją będzie za niezawartą i nie poniesie on żadnych kosztów związanych z odstąpieniem.

5. Umowa rezerwacyjna przyjmie sztywne ramy

Kontrakty tego typu, funkcjonujące od lat na rynku, dotychczas nie były zdefiniowane i opierały się o zasadę swobody umów, co sprzyjało ich różnorodności

W nowej ustawie zdefiniowano samo pojęcie rezerwacji jako „wyłączenie ze sprzedaży” oraz określono formę umowy – umowa rezerwacyjna będzie musiała być sporządzona w formie pisemnej, inaczej może zostać uznana za nieważną.

Umowa rezerwacyjna ma określać: 

  • Strony, miejsce i datę zawarcia umowy, 
  • Cenę lokalu lub domu podlegającego rezerwacji, 
  • Okres rezerwacji, 
  • Usytuowanie lokalu w budynku, 
  • Powierzchnię użytkową lokalu lub domu oraz powierzchnię i układ poszczególnych pomieszczeń.

Już na etapie zawarcia umowy rezerwacyjnej deweloper będzie miał obowiązek dołączenia prospektu informacyjnego z załącznikami.

Nowa ustawa deweloperska określa również wysokość opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekraczać 1% ceny lokalu lub domu określonego w prospekcie informacyjnym.  Opłata rezerwacyjna ma podlegać zaliczeniu na poczet ceny lokalu lub domu.

Nie ulega wątpliwości, że zmiany wprowadzone nową ustawą deweloperską w największym stopniu dotkną deweloperów. Szereg nowych obowiązków, w tym w szczególności wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego wymusi na nich konieczność wykonywania wielu dodatkowych czynności oraz ponoszenia dodatkowych kosztów już od 1 lipca. Drugą grupą, którą dotkną wspomniane zmiany są oczywiście konsumenci, ci jednak zyskują w zasadzie wyłącznie nowe prawa i  będą lepiej chronieni.

Autor: Wojciech Kozorys

SENIOR ASSOCIATE RADCA PRAWNY wojciech.kozorys@olesinski.com

Autor: Maciej Król

MANAGER RADCA PRAWNY maciej.krol@olesinski.com Więcej